Villakvarteret

Det finns regler för vad det ska stå i objektsbeskrivningen och i andra relevanta dokument när du köper ett nytt hus. Men det finns inga regler som kan garantera att du får kännedom om huruvida tomtgränsen dragits fel och att du därmed får betala fastighetsskatt för mark som din granne nyttjar.

Är tomten 100 m² mindre än vad som anges i objektsbeskrivningen? Ärver du en gammal grannfejd om placeringen av häcken? Står carporten rent juridiskt på grannens tomt? Eller finns det ett servitut som hindrar dig från att göra den tillbyggnad du drömmer om? Det kan du inte veta, såvida du inte aktivt tar reda på det. Vi har specialiserat oss på att ta fram och belysa alla dessa omständigheter så att du kan skriva på köpekontraktet utan att känna dig orolig. Läs våra goda råd och kontakta oss om du vill veta ännu mer.

Om gränsmärkena som avgränsar din tomt inte har placerats korrekt, har försvunnit eller är svåra att hitta, kan det skapa problem med grannen eller innebära otrevliga överraskningar för dig om du vid ett senare tillfälle tänker bygga ut ditt hus. Det kan också vara så att en tidigare husägare har planterat en häck för årtionden sedan på tomtgränsen – eller där den förre ägaren trodde att gränsen gick. I verkligheten kan häcken vara placerad 2 meter in på tomten, med det resultat att grannen under årtionden har brukat – och därmed har hävdvunnen rätt till – de 2 meterna tomtmark på sin sida av häcken. Om häcken är 30 meter lång, blir du skyldig att betala fastighetsskatt för 60 m² för grannens räkning.

Det krävs av objektsbeskrivningen att den ska innehålla uppgifter om basarealen. Men det finns inga krav på att dessa uppgifter ska finnas dokumenterade. Och därmed kan gamla och felaktiga siffror leva vidare i objektsbeskrivningen. Och du riskerar att köpa en mindre yta än du tror, bara för att grannen har fått hävdvunnen rätt på delar av marken.

Fråga säljaren om var tomtgränsen går och be om at få se gränsmärkena. Om ditt drömhus står på en tomt som avstyckats före mitten av 1990-talet, finns extra goda skäl att vara uppmärksam på hur det ligger till med tomtgränsen. Om gränsen är äldre än 20 år kan de ursprungliga gränslinjerna, som tomten avstyckats enligt, nämligen ha ändrats när grannen har nyttjat delar av marken.

Titta på registerkartan. Men var medveten om att de fastighetsgränser som man kan se på internet kan vara allt från delvis till helt och hållet felaktiga. Betrakta alltså bara registerkartan som vägledande.

Om det råder tvivel om var tomtgränsen går och hur stor tomten är, så se till att få gränslinjerna utsatta. En lantmätare kan hjälpa dig att undersöka hur trovärdiga fastighetsgränserna är.

Om inte säljaren kan påvisa några gränsmärken bör du som köpare höra med en lantmätare – eller ställa som villkor för affären att säljaren ordnar med gränsmärkena. På det sättet kan du försäkra dig om att du bara ska betala skatt för den faktiska markytan, och du slipper tråkiga överraskningar vid ett senare tillfälle.

En ändlös kontrovers om höjden på en häck, placeringen av en carport eller oenighet om var gränsen går är rena giftet för grannsämjan. Om dialogen mellan grannen och säljaren har hamnat i ett dödläge, riskerar du att få ärva gamla konflikter. Din juridiska ställning gentemot din granne beskrivs i lagtexter som bland annat behandlar markgränser och inhägnader. Som en tumregel gäller att en tomtägare inte ska behöva finna sig i olägenheter från grannfastigheten.

Förutom att det kan vara känslomässigt jobbigt att överta en gammal konflikt med din nya granne, kan det också sätta stopp för dina planer att använda eller bygga ut din egendom, ifall grannen ställer sig på tvären. Följaktligen är det en god idé att känna av läget på förhållandet mellan de närmaste grannarna och säljaren innan du slår till.

En god idé är att ta ett snack med din blivande granne om tomten, innan köpet, så att eventuella problem uppdagas. Att kunna samtala är det viktigaste för god grannsämja. Tala med – och inte minst lyssna på – din granne, då ni förmodligen kommer att bo grannar i många år. Om det råder tvivel om var tomtgränsen går, kan ni börja med att gemensamt leta efter gränsmärken. Om det handlar om en äldre tomt kan gränsmärkena ha avlägsnats eller flyttats.

Om det råder tvivel om var gränsen går, kan du ställa som villkor för affären, att gränsen ska fastställas av en lantmätare. På det sättet ser du till att det inte finns några oklarheter mellan dig, säljaren och din blivande granne.

Det är alltid bra att veta vad som döljer sig under trädgårdens gröna gräsmatta. Det måste finnas utrymme för att dricksvatten kan komma fram till kranen, att det smutsiga vattnet kan ledas bort och att kablar kan leda strömmen. Det betyder att många privata tomter kan vara genomkorsade av ledningar och rör. Det betyder rent konkret att lokala allmännyttiga företag har rätt att få tillgång till din tomt för att utföra underhåll och reparationer.

Börja med att ta upp frågan om ledningar på egendomen med säljaren. När du köper ett hus finns det normalt ett äganderättsintyg, där du kan se vad som finns av så kallade servitut och markregistreringar.

Ett servitut kan upplysa dig om att du av hänsyn till grannens utsikt är skyldig att hålla växtligheten nerklippt på din tomt. Servituten visar också om det ligger en ledning i marken som hindrar dig från att få göra en tillbyggnad, plantera ett träd eller gräva ut till en damm. Det är viktigt att känna till att det inte är säkert att alla rör och ledningar på din tomt är registrerade, eftersom privata husägare inte är förpliktigade att registrera rör och ledningar på den egna tomten.

LE34 kan hjälpa till med att lokalisera servituten på egendomen så att du får överblick över var ledningarna ligger och råd om hur du ska förhålla dig till de servitut som gäller din tomt. Det kan vara svårt för en privatperson att tolka reglerna korrekt, och som tomtägare har du juridiskt ansvar för att följa de regler som servituten föreskriver.

Om du vill upprätta ett servitut på din tomt, kan vi utfärda den digitala kartbilagan som en del av den digitala markregistreringen.

Det är trist att få reda på att man inte får göra den ombyggnad på huset som man drömde om när man köpte det. Carportar och tillbyggnader står ofta högt på önskelistan när man flyttar till ett nytt hus. Också här är det viktigt att få klarhet i vad man har rätt att göra på sin tomt.

Det kan finnas olika regler som gör det omöjligt att få bygglov för att bygga till. Kommunen kan t.ex. ha reserverat fem meter av din tomt närmast mot vägen för en eventuell framtida breddning av vägen. Kanske blir vägen aldrig utbyggd, men reglerna förhindrar dig ändå att placera en tillbyggnad på den sida av huset som vetter ut mot vägen. Naturskyddslagen innehåller också den regler som kan ha betydelse för var du får bygga på din tomt.

Om du ska företa några ändringar på ditt hus eller bygga ett helt nytt hus, måste du följa reglerna i aktuella byggbestämmelser och eventuella detaljplaner. Innan du sätter i gång med att bygga ut ska du beräkna hur många kvadratmeter du har möjlighet att bygga ut med eller använda till bostadsyta.

Från ett fristående hus fram till gränsen mot grannen eller en väg, ska det exempelvis alltid vara minst två och en halv meter, vilket alltså även gäller för eventuella tillbyggnader. Garage, carport och uthus får däremot upprättas ända intill tomtgränsen. Den samlade längden av de sidor som vetter mot en gräns får dock inte överstiga 12 meter och får maximalt mäta två och en halv meter i höjd.

Det är ofta en god idé att anlita en lantmätare som kan säkerställa att bygget inte står i konflikt med gällande lagar, detaljplaner eller övriga begränsningar för tomten, såsom servitut. Vi erbjuder rådgivning om byggnadslov, beräknar exploateringstal och sätter av till den nya tillbyggnaden.