Ældre servitut om fastsat erstatningsniveau blev tilsidesat og byggeret kan ikke aftales

Sagens hovedspørgsmål var, om en ældre servitut fra 1960 skulle have betydning for erstatningsfastsættelsen i forbindelse med etablering af en ny cykelsti langs den konkrete ejendom.

Ved ekspropriation til ny cykelsti blev der permanent inddraget 57 m² til cykelsti og midlertidigt inddraget 35 m² til midlertidigt arbejdsareal. Ejendommens samlede areal var 873 m² før ekspropriationen. Der var tale om en parcelhusejendom beliggende i byzone.

I den tinglyste servitut fra 1960 fremgik det, at ejerne langs den eksisterende vej i en afstand af 5 meter fra vejskel skulle være forberedt på at afstå areal til den samme pris pr. kvadratmeter, som den oprindelige køber betalte kommunen uden erstatning for hegn, beplantning eller ulemper.

Anlægsmyndigheden havde på baggrund af servitutten fra 1960 tilbudt lodsejeren 25 kr. pr. m² i erstatning pr. kulance. Den oprindelige købspris udgjorde 10,80 kr. pr. m². Lodsejeren krævede 700 kr. pr. m² i erstatning, og gjorde i den forbindelse gældende, at servitutten var bortfaldet som følge af aldertidshævd.

Lodsejeren var endvidere af anlægsmyndigheden blevet tilbudt erstatning svarende til grundværdien fratrukket byggeretten med henvisning til, at byggeretten ikke blev eksproprieret. Det blev oplyst, at det betød, at det eksproprierede areal fremover kunne tillægges ejendommens aktuelle grundareal i forbindelse med beregning af bebyggelsesprocenten for ejendommen.

Lodsejeren indbragte sagen for taksationskommissionen.

Taksationskommissionen lagde til grund, at 8 grundejere, herunder den aktuelt berørte grundejer, altid havde vidst, at servitutten fandtes.

Det fremgår også af taksationskommissionens kendelse, at Hillerød kommune havde fundet frem til en oprindelig købspris på 10,80 kr. pr. m², hvilket var i overensstemmelse med servitutten. Kommunen havde pr. kulance tilbudt 25 kr. pr. m².

Taksationskommissionen afgjorde, at servituttens ordlyd skulle lægges til grund. Grundejeren havde ikke haft nogen grund til at tro, at servitutten ikke ville blive gjort gældende af kommunen. Derfor blev kommunen frifundet for grundejerens påstand om yderligere erstatning.

Overtaksationskommissionen for Nord- og Vestsjælland besluttede, i modsætning til taksationskommissionen, at servitutten ikke skulle have betydning for erstatningsfastsættelsen, da ejendommen gennem årene hverken var handlet, beskattet eller vurderet efter servituttens værdiangivelse. Servitutten var desuden ophævet på en række af de øvrige ejendomme i nærheden. Af de grunde havde servitutten ikke været anvendt fuldt ud, og blev derfor ikke tillagt betydning.

Overtaksationskommissionen lagde endvidere til grund, at der er tale om ekspropriation til anlæg af en cykelsti, jævnfør vejlovens § 96. Ekspropriationen blev gennemført jævnfør bestemmelserne i vejlovens §§ 99-101. Erstatningen skulle således fastsættes efter de almindelige erstatningsregler, jf. vejlovens § 103. Det havde netop været ejerens anbringende, at erstatningsspørgsmålet skulle behandles som en del af en ekspropriationssag, og ikke med baggrund i servitutten fra 1960.

Det var endvidere overtaksationskommissionens opfattelse, at byggeretten i henhold til BR18’s regler ikke kan bevares efter aftale mellem parterne eller efter tilsagn fra kommunalbestyrelsen, når der eksproprieres et areal. Overtaksationskommissionen mener dermed, at anlægsmyndigheden ikke lovligt kan nedsætte en erstatning ved at give et løfte om, at lodsejer bevarer sin hidtidige byggeret.

Overtaksationskommissionen konkluderede, at erstatningen skulle fastsættes med baggrund i arealets pris i handel og vandel, og ikke med baggrund i servitutbestemmelserne fra 1960.

Ejendommen var placeret i byzone, og overtaksationskommissionen besluttede, at arealerstatningen skulle fastsættes til kr. 2.100 pr. m^2, og ikke 25 kr. pr. m², som kommunen i første omgang havde tilbudt jævnfør servituttens bestemmelser.

Der blev endvidere tildelt erstatning for brug af midlertidigt arbejdsareal på 210 kr. pr. m². Det svarer til 10 % af arealets værdi pr. m².

Afgørelsen viser os, at gamle servitutter kan være vanskelige at bringe i anvendelse, hvis de igennem årene ikke har været anvendt fuldt ud. Servituttens beskrivelse af, hvordan erstatningsudmåling i forbindelse med nye udvidelser skulle håndteres var sådan set klare nok, men det blev afgørende for sagen, at servitutten faktisk var aflyst på nogle andre ejendomme. Sandsynligvis fordi kommunen i de tilfælde havde vurderet, at den ikke længere var aktuel.

Derudover blev det påpeget, at ejendommen igennem alle årene ikke vurderings- eller skattemæssigt havde været påvirket af servituttens bestemmelse. Kommissionerne vil ofte finde det vanskeligt at fastsætte arealers værdi lavere end det grundlag, som de har været beskattet efter i mange år.

Servitutten havde således ikke været anvendt fuldt ud, og det blev afgørende.

Endelig fastslår afgørelsen også, at det ikke er muligt at fravige krav om fremtidig bebyggelsesprocent på ejendommen. Det er ikke lovligt for kommunen i realiteten at give en dispensation således, at ejeren efter arealindgrebet kan udbygge i samme omfang som før indgrebet. Begrundelsen for at træffe en sådan beslutning er, at kommunen på den måde kan undlade at udbetale erstatning for tabt byggeret.

Overtaksationskommissionen uddyber ikke, hvorfor en sådan løsning er ulovlig. Det kan for det første have baggrund i, at kommunen ikke i forbindelse med løftet om bibeholdelse af byggeret har mulighed for at foretage en sagsbehandling, hvor der tages stilling til en konkret ansøgning om et byggeprojekt. På den måde ville der blive tale om en generel dispensation, hvilket ikke er tilladt jævnfør de forvaltningsretlige regler.

Dernæst er dispensationer og tilladelser efter byggeloven og planloven tidsbegrænsede. Det vil naturligvis ligeledes blive problematisk i forhold til den type dispensation, der bliver diskuteret i denne artikel.

I afgørelsen nævnes det, at der i forbindelse med anlægsarbejdet blev fjernet beplantning mv. Det havde kommunen jævnfør servituttens bestemmelser i første omgang ikke udbetalt erstatning for. Det var nemlig også en del af servituttens bestemmelser, at der ikke skulle betales erstatning for beplantning. Kendelsen omfatter dog ikke en stillingstagen til dette spørgsmål.

Har du spørgsmål til artiklen kan du henvende dig til landinspektør Kenneth H. Poulsen på khp@le34.dk