Ny ejerlejlighedslov – og nye muligheder
Der er tale om første nye ejerlejlighedslov i umindelige tider. Den giver helt nye udviklingsmuligheder for ejere af ældre ejendomme – den nye lov åbner bl.a. for tidligere låste ejendomme i forhold til at udvikle dem som ejerlejlighedsejendomme.
17.06.2020 Af Jon Vestergaard Jacobsen
Siden 70’erne har ejerlejlighedsloven dannet rammen for ejerlejlighedsbegrebet. Loven har siden været underkastet folketingets skiftende boligpolitiske vinde og har fremstået som et kludetæppe af regelændringer på regelændringer. I sin kerne har loven dog været robust i forhold til at sikre opdelingen af bygninger i ejerlejligheder på en forholdsvis simpel og smertefri måde og samtidig sikre diversitet i boligsammensætningen. Loven har i sig selv længe trængt til en modernisering og oprydning. Dette sker nu pr. 1. juli 2020 – og der er tale om meget mere end blot en oprydning.
Ældre udlejningsejendomme
For ejere og udviklere af hovedsageligt ældre boligudlejningsejendomme er der grund til at se frem til de nye muligheder.
Hidtil har ejere af udlejningsejendomme med bygninger opført før juli 1966, været meget begrænsede i forhold til muligheden i at opdele ejendommenes bygninger i ejerlejligheder. Tilsvarende har det været en showstopper, hvis en ejendom har bestået af flere bygninger, hvor bare én af bygningerne ikke kunne ejerlejlighedsopdeles.
Så var festen reelt set lukket for andre nyere bygninger på ejendommen, som eller ville kunne opdeles i ejerlejligheder. Dette ændres nu.
Muligheder og begrænsninger i en og samme ombæring
De nye regler medfører fremover, at alle ældre blandede udlejningsejendomme principielt kan gøres til genstand for ejerlejlighedsopdeling, dog under forudsætning af, at udstykning ikke er en mulighed.
Det lyder jo i sig selv revolutionerende og tillokkende. Men, men, men – opdelingsmuligheden indføres delvist med en ”parkeringsordning”. Med dette menes, at alle eksisterende beboelseslejligheder i ældre udlejningsejendomme skal låses og parkeres som én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles.
Et princip som kendes fra den eksisterende ejerlejlighedslov, hvor uudnyttede tagetager i ældre udlejningsejendomme også kan ejerlejlighedsopdeles såfremt resten af bygningen parkeres i én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles.
Herved sikres et fortsat politisk ønske om, at nuværende lejeboliger i ældre udlejningsejendomme ikke konverteres til særskilte ejerboliger.
Adskillelse af erhverv og bolig - ny ejerlejlighedslov gør det muligt
De nye regler betyder også, at det nu bliver muligt at adskille erhvervsdelene i en ældre blandet udlejningsejendom fra beboelsen og dermed økonomisk adskille erhverv og bolig fra hinanden.
Det være sig indenfor samme bygning eller på tværs af flere bygninger på en ejendom. Det medfører altså umiddelbart mere fleksibilitet i udnyttelsen af bygningsmassen på tværs af ejendommens anvendelse og bygningernes alder.
Det kan give et større incitament til at stifte andelsboligforeninger i ejendomme, som nu kan gøres uafhængigt af en eventuel erhvervsanvendelse. Det kan også åbne for et incitamentet til konvertering af eksisterende erhvervslejemål til beboelseslejligheder, der kan gøres til særskilte ejerlejligheder, hvis man vel at mærke husker at gøre tingene i den rigtige rækkefølge.
Slut med at ældre bygninger blokerer for nye bygninger
Den nye ejerlejlghedslov medfører også, at en ældre bygning på en ejendom ikke længere blokerer for ejerlejlighedsopdelingen af en anden nyere bygning på ejendommen, hvis ejendommens bygninger ikke kan udstykkes særskilt.
Nu kan en ældre bygning, som ikke kan ejerlejlighedsopdeles i flere lejligheder parkeres i én særskilt ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles. Den nye bygning kan herved ejerlejlighedsopdeles.
Overblik og indsigt i den nye ejerlejlighedslov
LE34's landinspektører kan rådgive om de forskellige muligheder i den nye ejerlejlighedslov - og hvilken der matcher din ejendom.
Justering af de eksisterende opdelingsmuligheder
En sidste nyhed i den nye ejerlejlighedslov drejer sig om justering af reglerne for et par af de eksisterende opdelingsmuligheder.
Ældre udlejningsejendomme med højest 2 beboelseslejligheder (typisk 2-familieejendomme med vandret adskillelse):
Hidtil har det kunne opdeles i op til 2 ejerlejligheder, såfremt der ikke også var erhverv i bygningen. Men nu kan disse ejendomme opdeles, selvom der er erhverv i bygningen. Eksempelvis bliver det nu muligt, at ejerlejlighedsopdele ældre strøgejendomme med butik i stuen og 1-2 lejligheder på 1.sal.
Med de nye muligheder følger også nye krav i forbindelse med opdelingen:
Tidligere skulle boliglejlighederne efter denne opdelingsbestemmelse overholde en række bygningsmæssige kvalitetskrav til varmetab, mindstestørrelse på lejligheden, badeværelse og køkkener mm. Disse krav er nu erstattet af en erklæring fra en bygningssagkyndig om, at lejlighederne og bygningen overholder bygningsreglementets (BR15) generelle funktionskrav med undtagelse af energikravene, hvor bygningen skal opfylde energimærke D (BR17).
Opdeling efter den særlige 80/20 regel i ejerlejlighedsloven:
Ovenstående funktionskrav og energikrav bliver nu også gældende for ejerlejligheder til beboelse, som opdeles efter den særlige 80/20 regel i ejerlejlighedsloven, som hidtil har muliggjort opdeling af ældre udlejningsejendomme som pr 31. december 2003 bestod af mindst 80 % erhvervsareal. Desuden er det hidtidige størrelseskrav på 75 m² netto og 85 m² bruttoareal i denne bestemmelse blevet fjernet i kraft af den nye ejerlighedslov. Det åbner op for en noget mere fleksibel udnyttelsesmulighed af arealerne, da der nu kan projekteres mindre boliger end før.
LE34 rådgiver om den nye ejerlejlighedslov
Selvom der ikke med den nye ejerlejlighedslov følger en fuldstændig liberalisering af opdelingsmulighederne af ældre udlejningsejendomme, er der stadig en række nye spændende muligheder for de ældre udlejningsejendomme, som LE34 står parat til at hjælpe med at udnytte.
Kontakt ekspertene
Christian P. Hansen
Frank E. Kristensen
Jens T. B. Madsen
Johnni Føns Jensen
Jon Vestergaard Jacobsen
Lars Vognsen Christensen
Peter Nielsen
