Muligheder og praksis for ejendomsdannelse med bebyggelse over/under offentlige veje

Rettigheden til at opføre bygningen over vejen fremgår bl.a. af en servitut tinglyst på naboejendommen matr.nr. 388 Vestervold Kvarter. Af servitutten fremgår, at der ikke må ”anbringes piller for en eventuel overbygning over Vester Farimagsgade i kørebanen i Vester Farimagsgades udmunding i Vesterbrogade, men eventuelle piller må anbringes efter magistratens nærmere anvisning, således at frit gennemsyn ikke hindres.”

Ejendomsretten til overbygningen er ikke tinglyst som adkomst eller som en brugsret på selve arealet, men er indirekte tinglyst som servitut på vejarealets nabogrund, hvorpå bygningskonstruktionen bl.a. hviler.  Det må antages, at vejmyndighedens tilladelse til en overbygning af vejen må betragtes som en brugsrettighed, hvorefter ejeren af nabogrunden kan råde over det berørte vejareal. Tinglysningsdommeren har accepteret at tinglyse en servitut, der indskrænker denne råderet ved at regulere placeringen af piller til at understøtte overbygningen, hvortil vejmyndigheden er påtaleberettiget. Tinglysningsdommerens accept af servituttens indhold og geografiske placering, der strækker sig ud over grunden og henover vejen, er udtryk for, at bygningsejeren med vejmyndighedens tilladelse til overbygningen har opnået en ejendomsret.

Der blev i forbindelse med overbygningen tinglyst en deklaration mellem ejeren af ejendommen vest for Avedøre Havnevej og daværende Københavns Amt som vejmyndighed, hvorefter ejeren skulle betale en årlig afgift vedr. overbygningen, så længe denne måtte eksistere. Deklarationen blev anset som udtryk for brugsretsaftale til overbygningen og som vejmyndighedens ejendomsret til luftrummet, hvor overbygningen ligger. Deklarationen blev senere i 2008 (af ukendte årsager) aflyst.

Efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder er overdækningen at betragte som en fast ejendom i tinglysningslovens forstand. De horisontale grænser for ejerlejligheden/overdækningen er defineret ved konstruktionens over- og underside, og der er tinglyst en deklaration i 1982 med vejmyndigheden som påtaleberettiget. Indirekte er deklarationen udtryk for ejerens råderet til overbygningen, og direkte sikrer den, at overbygningen ikke udgør en sikkerhedsmæssig risiko for trafikanter. Således forpligtes ejeren til at afskærme enhver belysning fra overbygningen, hvis vejmyndigheden vurderer, at dette er nødvendigt, fordi belysningen blænder eller distraherer trafikanterne. Endvidere forpligtiges ejeren til at udføre vedligeholdelses- og reparationsarbejde, som vejmyndigheden finder nødvendigt af hensyn til trafikanternes sikkerhed. I forlængelse heraf forpligtes ejeren til ikke at opsætte skilte eller anden form for reklame på overbygningen.

Som det fremgår af illustrationen nedenfor, indgår overdækningen i ejerlejlighedsopdelingen.

Konstruktionen består af en parkeringskælder, som er beliggende under den offentlige vej Christians Brygge i København, samt bygningen, som er bygget hen over den offentlige vej. Matr.nr. 300 var tidligere udskilt offentlig vej, men vejmyndigheden har vurderet dette som et særligt tilfælde efter vejlovens § 61, stk. 1, og undladt at udskille vejen.

Overdragelsen til developer er sket på nærmere betingelser, blandt andet i tinglyst servitut, som sikrer, at Christians Brygge kan opretholde sin status som offentlig vej, selv om der opføres bebyggelse under og over vejen. Servitutten indeholder bl.a. nærmere bestemmelser om vejmyndighedens og developers/ejerens forpligtigelser til at respektere hinandens tilstedeværelse.

I servitutten er den horisontale udstrækning af vejen angivet fra bunden af vejkassen til 4,8 meter over vejen. Som bilag til servitutteksten er vedlagt tegning nedenfor, der meget detaljeret illustrerer den horisontale grænse, der adskiller ejendomsretten til vejen og den underlæggende konstruktion.

Vejmyndigheden ser denne situation som et særligt tilfælde, og har derfor undladt at udskille arealet som offentlig vej/plads. I servitutten er beskrevet, at parterne er enige om, at det er uhensigtsmæssigt at udskille arealet som offentlig vej, hvorfor pladsens status som offentlig vej sikres ved nærmere beskrivelse af ejendomsrettens horisontale udstrækning.

Ejeren forpligtiger sig til at respektere, at pladsen har status som offentlig vej i henhold til vejloven og tildeler vejmyndigheden en uopsigelig og tidsubegrænset brugsret. Vejmyndigheden forpligtiger sig omvendt til i fremtiden at undlade at udskille arealet som offentlig vej eller foretage ændringer, der medfører indgriben i den underlæggende konstruktion. De horisontale grænser er illustreret i detaljer i bilag til servitutteksten, hvor det beskrives, at den horisontale afgrænsning for brugsretten går fra bunden af vejkassen og op, mens parkeringsanlægget omfatter konstruktionen til parkeringsanlægget fra vejkassen og ned.

Endvidere fastlægger servitutten vilkår i forhold til renovering af konstruktionen til parkeringsanlægget, hvorefter ejeren er berettiget til at opnå vejmyndighedens tilladelse til vedligeholdelse ovenfra, mens vejmyndigheden er berettiget til at besigtige parkeringsanlægget, hvis det vurderes at anlægget ikke er forsvarligt vedligeholdt, eller hvis ejeren ikke opretholder aftalte krav om konstruktionens bærevne, som tillige er beskrevet i servitutten.

De følgende illustrationer viser horisontale og vertikale ejendomsgrænser, der er beskrevet i bilag til servitutten.

Selvom man får reguleret selve ejendomsdannelsen og formelt sikret de nødvendige rettigheder til hhv. vejmyndigheden og til grundejeren/bygningsejeren, er det også meget vigtigt, at der i praksis etableres et aftalekompleks eller et ”retligt rum”, hvor det aftales mellem vejmyndigheden og den reelle ejer, at den offentlige vej skal kunne fungere efter reglerne i vejloven med respekt for konstruktionen under/over jorden. Den horisontale grænse mellem ejendommen må illustreres i snittegninger, der tinglyses som bilag til servitutbestemmelserne, som det bl.a. fremgår af eksempel C og D. Ligeledes må vejens vertikale grænser illustreres i et rids. Grundlæggende handler det retlige rum om organisering af rettigheder, restriktioner og forpligtelser, så horisontalt afgrænsede ejersektioner kan fungere juridisk og i praksis.

Det retlige rum skal skabe klarhed over den ejendomsretlige situation for at mindske risikoen for at der opstår tvister mellem parterne/naboretlige konflikter. Rettigheder og forpligtigelser skal aftales mellem parterne og tinglyses som servitutbestemmelser i en overenskomst. Herunder skal det eksempelvis sikres, at vejen kan opretholde sin status som offentlig vej efter vejlovens regler med den samme sikkerhed, som var vejen udskilt i matriklen.