Muligheder og praksis for ejendomsdannelse med bebyggelse over/under offentlige veje
I dansk lovgivning, for eksempel vejlovgivningen eller udstykningsloven, er der ikke indført særlige bestemmelser til håndtering af horisontal ejendomsdannelse (vandrette skel), som det er tilfældet i andre lande som f.eks. Norge, Sverige og Finland. Denne artikel belyser via konkrete eksempler forskellige muligheder for at foretage horisontal ejendomsdannelse.
01.12.2021
Der findes ingen drejebog for, hvordan man håndterer den juridiske ejendomsdannelse, og hvordan der i praksis skabes en hensigtsmæssig regulering mellem vejmyndigheden og en privat developer, der ønsker at bygge hen over offentlige veje.
Ejendomsretten til jord
I Danmark er traditionel ejendomsdannelse en vertikal ejendomsdannelse, hvor et jordstykkes vertikalt definerede grænser (lodrette skel) registreres i matriklen, og skellene afmærkes i jorden med et skelrør. De nødvendige rettigheder til jordstykket registreres endvidere i tingbogen.
En anden sag er jordstykkets horisontale grænser (vandrette skel), som ikke registreres i matriklen eller i tingbogen. I princippet går ejendomsretten fra jordens overflade til jordens kerne og ud i himmelrummet. Men det er naturligvis almindeligt anerkendt, at ejendomsrettens vertikale udstrækning er afgrænset efter, hvad det rent fysisk er muligt at udnytte jorden til, og efter hvad der er nødvendigt for en ejer til gennemførelse af ejendomsrettens almindelige formål. En grundejer skal således respektere de rådighedsindskrænkninger, som er pålagt ejendommen af mere almene samfundsmæssige hensyn, f.eks. regulering af færdslen i luften (indflyvningsservitutter mv.) eller i jorden (metro).
Ejendomsretten til vertikal ejendomsdannelse over eller under udskilt offentlig vej, som hører indenfor ejendomsrettens almindelige formål, må på den baggrund tilhøre vejmyndigheden som ejer af vejarealet.
Vejmyndighedens ejendomsret til offentlig vej
Når en offentlig vej anlægges, erhverver vejmyndigheden adkomst til vejen og vejens udstyr, uanset om vejen er udskilt i matriklen. Der sker således ingen overdragelse af adkomsten i forbindelse med, at vejen udskilles i matriklen. En udskillelse af vejens areal i matriklen er en sikring, der foretages bl.a. af hensyn til ejeren af jordstykket hvorpå vejen ligger, som betaler grundskyld af den offentlige vejs areal. Samtidig sikrer udskillelse af vejens areal mod sager om hævdserhvervelse. Jordstykker, som er udskilt som offentlig vej, tildeles ikke et blad i tingbogen, så i modsætning til traditionelle jordstykker med matr.nr., kan der ikke tinglyses adkomst, hæftelser eller servitutter på udskilte arealer. Offentlige veje skal som hovedregel udskilles i matriklen, men det kan i særlige tilfælde udelades, jf. vejlovens § 61, stk. 1. Der findes ikke nogen udtømmende liste over, hvad et ”særligt tilfælde” dækker over. Det afgørende må være, at den anlagte vej fortsat kan fungere efter de hensigter og formål, som vejmyndigheden er forpligtiget til at varetage.
Horisontal ejendomsdannelse - eksempler
I det følgende illustreres eksempler på horisontal ejendomsdannelse i praksis.
Eksemplerne A og B viser ældre løsninger, hvor den offentlige vej er udskilt, og hvor vejmyndigheden har meddelt tilladelse til byggeriet over den offentlige vej – efter det der må svare til den gældende vejlovs § 86, hvoraf fremgår, at det kræver vejmyndighedens tilladelse at anbringe faste genstande, skilte el.lign., hvis de rager ind over en offentlig vejs areal. Vejlovens § 86 tager ikke direkte stilling til en overbygning af offentlig vej, men kun anbringelse af faste genstande som skilte el.lign. Dog udelukker ordlyden af bestemmelsen ikke, at en overbygning kan opføres med tilladelse fra vejmyndigheden.
Eksemplerne C og D er nyere eksempler og viser løsninger, hvor vejmyndigheden har undladt at udskille den offentlige vej i henhold til vejlovens § 61 om særlige tilfælde, med henblik på at overdrage det berørte areal til developeren.
Eksemplerne viser hvordan praksis har udviklet sig over tid. I de tidlige eksempler (A og B) er den offentlige vej ikke en del af et matr.nr. hvormed developer alene har en brugsret til overbygningen, mens vejen i de nye eksempler (C og D) er en del af et matr.nr.
Før vejmyndigheden kan matrikulere (tildele selvstændigt matr.nr.) en offentlig vej, må det antages, at der skal være tale om et særligt tilfælde efter vejlovens § 61, stk. 1, sidste led, som er en undtagelsesbestemmelse til hovedreglen om vejmyndighedens forpligtigelse til udskillelse af offentlige vejarealer. I eksemplerne C og D har vejmyndigheden vurderet, at der ikke sker en tilsidesættelse af de hensyn, som ligger bag kravet om udskillelse af offentlige vej, jf. vejlovens § 61.
Eksempel A: "Buen" på Vester Farimagsgade
”Buen” blev opført i 1950’erne hen over Vester Farimagsgade i det indre København. Som det fremgår af matrikelkortet, er Vester Farimagsgade udskilt som offentlig vej.
Eksempel A: "Buen" på Vester Farimagsgade
”Buen” blev opført i 1950’erne hen over Vester Farimagsgade i det indre København. Som det fremgår af matrikelkortet, er Vester Farimagsgade udskilt som offentlig vej.
Eksempel A: "Buen" på Vester Farimagsgade
Rettigheden til at opføre bygningen over vejen fremgår bl.a. af en servitut tinglyst på naboejendommen matr.nr. 388 Vestervold Kvarter. Af servitutten fremgår, at der ikke må ”anbringes piller for en eventuel overbygning over Vester Farimagsgade i kørebanen i Vester Farimagsgades udmunding i Vesterbrogade, men eventuelle piller må anbringes efter magistratens nærmere anvisning, således at frit gennemsyn ikke hindres.”
Ejendomsretten til overbygningen er ikke tinglyst som adkomst eller som en brugsret på selve arealet, men er indirekte tinglyst som servitut på vejarealets nabogrund, hvorpå bygningskonstruktionen bl.a. hviler. Det må antages, at vejmyndighedens tilladelse til en overbygning af vejen må betragtes som en brugsrettighed, hvorefter ejeren af nabogrunden kan råde over det berørte vejareal. Tinglysningsdommeren har accepteret at tinglyse en servitut, der indskrænker denne råderet ved at regulere placeringen af piller til at understøtte overbygningen, hvortil vejmyndigheden er påtaleberettiget. Tinglysningsdommerens accept af servituttens indhold og geografiske placering, der strækker sig ud over grunden og henover vejen, er udtryk for, at bygningsejeren med vejmyndighedens tilladelse til overbygningen har opnået en ejendomsret.
Eksempel B: Bøje Nielsens Hus
Tilladelse til overbygning af udskilt offentlig vej og ejerlejlighed registreret hen over vejen. Bygningen ”Bøje Nielsens Hus” er beliggende på Avedøre Holme og bygget hen over Avedøre Havnevej, som er udskilt i matriklen.
Eksempel B: Bøje Nielsens Hus
Tilladelse til overbygning af udskilt offentlig vej og ejerlejlighed registreret hen over vejen. Bygningen ”Bøje Nielsens Hus” er beliggende på Avedøre Holme og bygget hen over Avedøre Havnevej, som er udskilt i matriklen.
Eksempel B: Bøje Nielsens Hus
Der blev i forbindelse med overbygningen tinglyst en deklaration mellem ejeren af ejendommen vest for Avedøre Havnevej og daværende Københavns Amt som vejmyndighed, hvorefter ejeren skulle betale en årlig afgift vedr. overbygningen, så længe denne måtte eksistere. Deklarationen blev anset som udtryk for brugsretsaftale til overbygningen og som vejmyndighedens ejendomsret til luftrummet, hvor overbygningen ligger. Deklarationen blev senere i 2008 (af ukendte årsager) aflyst.
Efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder er overdækningen at betragte som en fast ejendom i tinglysningslovens forstand. De horisontale grænser for ejerlejligheden/overdækningen er defineret ved konstruktionens over- og underside, og der er tinglyst en deklaration i 1982 med vejmyndigheden som påtaleberettiget. Indirekte er deklarationen udtryk for ejerens råderet til overbygningen, og direkte sikrer den, at overbygningen ikke udgør en sikkerhedsmæssig risiko for trafikanter. Således forpligtes ejeren til at afskærme enhver belysning fra overbygningen, hvis vejmyndigheden vurderer, at dette er nødvendigt, fordi belysningen blænder eller distraherer trafikanterne. Endvidere forpligtiges ejeren til at udføre vedligeholdelses- og reparationsarbejde, som vejmyndigheden finder nødvendigt af hensyn til trafikanternes sikkerhed. I forlængelse heraf forpligtes ejeren til ikke at opsætte skilte eller anden form for reklame på overbygningen.
Som det fremgår af illustrationen nedenfor, indgår overdækningen i ejerlejlighedsopdelingen.
Eksempel C: Christians Brygge
Overbygning af offentlig vej med tinglyst adkomst til developer. Finansieringsinstitutter kræver stort set altid, at der er juridisk og veldokumenteret adkomst til grunden og/eller bygningerne for at låne penge ud, og dette kan delvist være forklaringen på, at man i nyere tid ser, at den offentlige vej matrikuleres og overdrages til developeren, som i eksemplet her.
Eksempel C: Christians Brygge
Overbygning af offentlig vej med tinglyst adkomst til developer. Finansieringsinstitutter kræver stort set altid, at der er juridisk og veldokumenteret adkomst til grunden og/eller bygningerne for at låne penge ud, og dette kan delvist være forklaringen på, at man i nyere tid ser, at den offentlige vej matrikuleres og overdrages til developeren, som i eksemplet her.
Eksempel C: Christians Brygge
Konstruktionen består af en parkeringskælder, som er beliggende under den offentlige vej Christians Brygge i København, samt bygningen, som er bygget hen over den offentlige vej. Matr.nr. 300 var tidligere udskilt offentlig vej, men vejmyndigheden har vurderet dette som et særligt tilfælde efter vejlovens § 61, stk. 1, og undladt at udskille vejen.
Overdragelsen til developer er sket på nærmere betingelser, blandt andet i tinglyst servitut, som sikrer, at Christians Brygge kan opretholde sin status som offentlig vej, selv om der opføres bebyggelse under og over vejen. Servitutten indeholder bl.a. nærmere bestemmelser om vejmyndighedens og developers/ejerens forpligtigelser til at respektere hinandens tilstedeværelse.
I servitutten er den horisontale udstrækning af vejen angivet fra bunden af vejkassen til 4,8 meter over vejen. Som bilag til servitutteksten er vedlagt tegning nedenfor, der meget detaljeret illustrerer den horisontale grænse, der adskiller ejendomsretten til vejen og den underlæggende konstruktion.
Eksempel D: Tapperitorvet ved Carlsberg Byen
Bygningskonstruktion under offentlig vej med tinglyst adkomst til developer. Eksemplet er fra Tapperitorvet ved Carlsberg byen i København, hvor der på matr.nr. 1653a er etableret en underjordisk parkeringskælder samt etagebebyggelse. Over parkeringskælderen er anlagt stationsplads og offentlig vej/plads (Tapperitorvet).
Eksempel D: Tapperitorvet ved Carlsberg Byen
Bygningskonstruktion under offentlig vej med tinglyst adkomst til developer. Eksemplet er fra Tapperitorvet ved Carlsberg byen i København, hvor der på matr.nr. 1653a er etableret en underjordisk parkeringskælder samt etagebebyggelse. Over parkeringskælderen er anlagt stationsplads og offentlig vej/plads (Tapperitorvet).
Eksempel D: Tapperitorvet ved Carlsberg Byen
Vejmyndigheden ser denne situation som et særligt tilfælde, og har derfor undladt at udskille arealet som offentlig vej/plads. I servitutten er beskrevet, at parterne er enige om, at det er uhensigtsmæssigt at udskille arealet som offentlig vej, hvorfor pladsens status som offentlig vej sikres ved nærmere beskrivelse af ejendomsrettens horisontale udstrækning.
Ejeren forpligtiger sig til at respektere, at pladsen har status som offentlig vej i henhold til vejloven og tildeler vejmyndigheden en uopsigelig og tidsubegrænset brugsret. Vejmyndigheden forpligtiger sig omvendt til i fremtiden at undlade at udskille arealet som offentlig vej eller foretage ændringer, der medfører indgriben i den underlæggende konstruktion. De horisontale grænser er illustreret i detaljer i bilag til servitutteksten, hvor det beskrives, at den horisontale afgrænsning for brugsretten går fra bunden af vejkassen og op, mens parkeringsanlægget omfatter konstruktionen til parkeringsanlægget fra vejkassen og ned.
Endvidere fastlægger servitutten vilkår i forhold til renovering af konstruktionen til parkeringsanlægget, hvorefter ejeren er berettiget til at opnå vejmyndighedens tilladelse til vedligeholdelse ovenfra, mens vejmyndigheden er berettiget til at besigtige parkeringsanlægget, hvis det vurderes at anlægget ikke er forsvarligt vedligeholdt, eller hvis ejeren ikke opretholder aftalte krav om konstruktionens bærevne, som tillige er beskrevet i servitutten.
De følgende illustrationer viser horisontale og vertikale ejendomsgrænser, der er beskrevet i bilag til servitutten.
Horisontale og vertikale ejendomsgrænser
Ovenfor: Bilag til servitut vedr. den horisontale afgrænsning, som er markeret med rød linje (det vandrette skel) mellem vejmyndighedens brugsret/vedligeholdelsespligt til Tapperitorvet og konstruktionen til parkeringsanlægget. Til højre: Bilag til servitutteksten vedr. horisontal afgrænsning af ejendomsretten markeret med rød linje mellem Tapperitorvet og parkeringsanlæggets konstruktion. Bemærk detaljeringsniveauet. Denne illustration vedrører ejendomsretten til en bolt, som holder en pullert beliggende på Tapperitorvet fast. Den vertikale ejendomsgrænse følger pullert og bolt ned i parkeringsanlæggets konstruktion.
Horisontale og vertikale ejendomsgrænser
Ovenfor: Bilag til servitut vedr. den horisontale afgrænsning, som er markeret med rød linje (det vandrette skel) mellem vejmyndighedens brugsret/vedligeholdelsespligt til Tapperitorvet og konstruktionen til parkeringsanlægget. Til højre: Bilag til servitutteksten vedr. horisontal afgrænsning af ejendomsretten markeret med rød linje mellem Tapperitorvet og parkeringsanlæggets konstruktion. Bemærk detaljeringsniveauet. Denne illustration vedrører ejendomsretten til en bolt, som holder en pullert beliggende på Tapperitorvet fast. Den vertikale ejendomsgrænse følger pullert og bolt ned i parkeringsanlæggets konstruktion.
Etablering af ”retligt rum” mellem vejmyndigheden og developer/bygningsejer
Selvom man får reguleret selve ejendomsdannelsen og formelt sikret de nødvendige rettigheder til hhv. vejmyndigheden og til grundejeren/bygningsejeren, er det også meget vigtigt, at der i praksis etableres et aftalekompleks eller et ”retligt rum”, hvor det aftales mellem vejmyndigheden og den reelle ejer, at den offentlige vej skal kunne fungere efter reglerne i vejloven med respekt for konstruktionen under/over jorden. Den horisontale grænse mellem ejendommen må illustreres i snittegninger, der tinglyses som bilag til servitutbestemmelserne, som det bl.a. fremgår af eksempel C og D. Ligeledes må vejens vertikale grænser illustreres i et rids. Grundlæggende handler det retlige rum om organisering af rettigheder, restriktioner og forpligtelser, så horisontalt afgrænsede ejersektioner kan fungere juridisk og i praksis.
Det retlige rum skal skabe klarhed over den ejendomsretlige situation for at mindske risikoen for at der opstår tvister mellem parterne/naboretlige konflikter. Rettigheder og forpligtigelser skal aftales mellem parterne og tinglyses som servitutbestemmelser i en overenskomst. Herunder skal det eksempelvis sikres, at vejen kan opretholde sin status som offentlig vej efter vejlovens regler med den samme sikkerhed, som var vejen udskilt i matriklen.