Ledningsdeklarationer om fravigelse af gæsteprincippet tilsidesat som ugyldige

Østre Landsret har i en dom den 13. december 2021 fastslået, at to ledningsdeklarationer tinglyst forud for anlægget af den ny jernbane København-Ringsted, var ugyldige.

LE34 viser vejen

05.04.2022

I forbindelse med udskillelsen af vand- og spildevandsaktiviteterne i selvstændige selskaber pr. 1/1 2007, aftalte Køge Kommune og KLAR Forsyning, som det nye selskab kom til at hedde, at alle vand- og spildevandsanlæggene skulle gennemgås for at afklare, om disse var sikret ved tinglysning af deklarationer. Samtidig blev det aftalt, at de anlæg, der var beliggende på Køge Kommunes ejendomme, skulle tinglyses med fravigelse af gæsteprincippet. LE34 blev bestilt til at gennemgå hele forsyningsområdet, hvor der blev fundet mange ledningsanlæg på Køge Kommunes ejendomme, som ikke var sikret ved tinglysning. Derfor blev LE34 i 2010 bedt om at sørge for at tinglyse disse.

Sagens baggrund

Parallelt med dette forløb vedtog Folketinget i marts 2007, at der skulle anlægges en ny jernbane mellem København og Ringsted. Det var på daværende tidspunkt endnu ikke fastlagt, om jernbanen skulle gå via Roskilde eller via Køge. På baggrund af forskellige undersøgelser blev det i 2010 bestemt, at jernbanen skulle gå via Køge og allerede på det tidspunkt var det kendt, at nogle af ejendommene, hvorpå ovennævnte ledningsanlæg var beliggende, skulle eksproprieres og at de pågældende ledningsanlæg formentlig skulle omlægges.

Fra 2010 begyndte LE34 at foranledige tinglysning af de første ledningsanlæg i forsyningsområdet og for at have formalia på plads, inden jernbaneekspropriationerne blev påbegyndt, blev de ejendomme, som senere skulle eksproprieres, ”lagt øverst i bunken”. Dvs. at deklarationerne om ledningsanlæggene skulle tinglyses under alle omstændigheder, men pga. de forestående ekspropriationer, blev tinglysningen på netop disse ejendomme fremmet. I september 2011 blev ledningsanlæggene på de omtvistede ejendomme sikret ved tinglysning med en fravigelse af gæsteprincippet. Ekspropriationen blev gennemført i 2014 og fravigelsen af gæsteprincippet betød således, at Banedanmark som den nye ejer iflg. deklarationen skulle bekoste ledningsomlægningerne.

Thi kendes for ret

Østre Landsret bemærker i sin dom, at:

Såvel Køge Afløb som Køge Vand¹ og Køge Kommune på tidspunktet for indgåelse af de tinglyste deklarationer i 2011 var klar over, at de pågældende ledninger var direkte berørt af den nye jernbaneforbindelse mellem København og Ringsted, og at fravigelsen af gæsteprincippet derfor ville medføre, at Banedanmark og dermed staten kom til at betale for ledningsomlægningerne, og at dette alene var baggrunden for, at Køge Afløb og Køge Vand fik tinglyst deklarationerne i september 2011, der efter det oplyste blev opprioriteret

Der er ikke udbetalt erstatning
Det forhold, at der efterfølgende blev tinglyst en lang række andre deklarationer med fravigelse af gæsteprincippet, kan under de anførte omstændigheder ikke føre til et andet resultat

Østre Landsret mener således, at forsyningsselskaberne og Køge Kommune på forhånd vidste, at arealerne hvorpå de to servitutter var blevet tinglyst, senere ville blive eksproprieret og at parterne derfor var blevet enige om at tinglyse med en fravigelse af gæsteprincippet, således at Banedanmark skulle bekoste de senere ledningsomlægninger.

Videre hæfter landsretten sig ved, at det ikke kunne dokumenteres, at der var udbetalt særskilt erstatning for tinglysning af deklarationerne med fravigelse af gæsteprincippet, hvilket iflg. landsretten må forstås således, at gæsteprincippet ikke er fraveget. Iflg. KLAR Forsyning og Køge Kommune skyldtes den manglende særskilte erstatningsudbetaling, at erstatningen var indeholdt i den samlede aftale om udskillelsen af forsyningsselskabet fra kommunen.

Sluttelig udtaler Østre Landsret, at det ikke har betydning, at der samtidigt blev tinglyst lignende deklarationer på rigtig mange andre ejendomme overalt i Køge Kommune. Man kan virkelig undre sig over, at landsretten uden nærmere argumentation ikke tager nærmere stilling til dette faktum.

¹En del af den senere KLAR Forsyning

Hvidovre-dommen

Banedanmark henviste i sagen til den såkaldte Hvidovre-dom, hvor Hvidovre Spildevand efter aftale med Hvidovre Kommune ligeledes i 2011 fik tinglyst en deklaration på en ejendom om sikring af et regnvandsbassin med fravigelse af gæsteprincippet. Her nåede Højesteret frem til, at deklarationen var ugyldig, da formålet iflg. Højesteret alene var at vælte omkostningerne over på Banedanmark.

Forskellen mellem nærværende dom og Hvidovre-dommen er dog, at i Hvidovre-dommen var det alene den omhandlede deklaration, som blev tinglyst. Tinglysningen var således ikke én blandt flere hundrede deklarationer der blev lyst på forskellige ejendomme over hele kommunen.

Østre Landsret konkluderer således, at de to omtvistede servitutter er ugyldige i deres helhed. Man kan i den forbindelse undre sig over, at det ikke kun er bestemmelserne om fravigelse af gæsteprincippet, som kendes ugyldige.

Hvad kan vi lære af dommen?

Hvis en lære skal uddrages af landsrettens afgørelse, må det være at:

– Forsyningsselskaber skal sikre sine anlæg ved tinglysning af deklarationer hurtigst muligt – jo før jo bedre. Selvom der er indgået aftaler med ejeren af en ejendom, har en sådan aftale ikke gyldighed over en eventuel senere ejer, hvis aftalen ikke er tinglyst. Dette gælder også, selvom den senere ejer overtager ejendommen ved ekspropriation, som fx Banedanmark gjorde.

– At nedfælde og underskrive mundtlige aftaler hurtigst muligt, således at det på et senere tidspunkt ikke fortaber sig i tågerne, hvad der egentlig blev aftalt for år tilbage, og hvad begrundelserne herfor var.

Anke til Højesteret?

Normalt kan en dom kun ankes én gang og denne sag har været behandlet både i byretten og Østre Landsret, men KLAR Forsyning og Køge Kommune har besluttet at søge om tilladelse til at gå videre til Højesteret. Det bliver afklaret om 4-5 måneder, om Højesteret vil behandle sagen.

Hvis du ønsker at tale om sikring af ledningsanlæg og gæsteprincippet, er du velkommen til at kontakte artiklens forfatter Erik Jeppesen.