Erstatning for brug af midlertidige arbejdsarealer

Fastsættelse af erstatning for brug af midlertidige arbejdsarealer i erhvervsområder bliver ofte beregnet ud fra en tommelfingerregel, der hedder 10 % af arealets værdi i årlig leje. Anlægsmyndigheder skal dog være varsomme med ukritisk at anvende den regel. Erstatning for brug af arbejdsarealer skal, som al anden erstatning i øvrigt, fastsættes med baggrund i ejerens økonomiske tab. En statslig ekspropriationskommission har for nylig bekræftet dette i en konkret sag.

LE34 viser vejen

31.08.2022

I forbindelse med anlægsarbejde, blev der eksproprieret 10.995 m² til midlertidigt arbejdsareal. Arealet skulle anvendes af anlægsmyndigheden som oplagsplads. Under anlægsarbejdet anvendte entreprenøren, uden at have aftalt det med anlægsmyndigheden, en supplerende adgangsvej således, at det samlede arbejdsareal kunne opgøres til cirka 16.000 m^2.

Parternes synspunkter

Ejeren havde på et lodsejermøde tidligt i projektforløbet informeret anlægsmyndigheden om, at det område, hvori arbejdsarealet skulle placeres, var beliggende i et lokalplanlagt erhvervsområde. Ejeren oplyste dog også, at brug af arbejdsarealet ikke ville være i mærkbar konflikt med det kommende byggeri, hvis blot anlægsmyndigheden ville afslutte arbejdet og retablere arealet inden udløb af 2020. Arbejdsarealet endte med at blive anvendt i en periode på 8 måneder fra 1/3 – 30/10 2020.

Anlægsmyndigheden tilbød ejeren kr. 4,40 pr. m² i årlig leje, hvilket svarede til kr. 32.252,- for brug af arbejdsarealet på 10.995 m² i 8 måneder. Anlægsmyndigheden anerkendte ikke umiddelbart, at der skulle betales for 16.000 m², men endte med at acceptere det.

Anlægsmyndigheden havde taget udgangspunkt i, at det areal, som man ønskede at anvende, lå hen som en græsmark. Vel var det lokalplanlagt, men der var aftalt en afslutning af anlægsperioden, som skulle bevirke, at ejeren ikke ville få nævneværdige gener.

I sin vurdering af erstatningsniveauet havde anlægsmyndigheden inddraget sagerne KFE14.276 (Coldstar) og kendelse fra Taksationskommissionen for Sjælland m.v. af 13. maj 2013 (Ta I 3/13) vedr. anlæg af Nykøbing Falster Omfartsvej. Af begge disse sager kan det udledes, at anvendelse af en ”takst” på 10 % af arealets værdi i årlig leje i mange tilfælde vil resultere i en erstatning, der langt overstiger ejerens tab. Derfor blev den nævnte takst heller ikke anvendt i de nævnte sager.

Ejeren fremførte, at arealets status som lokalplanlagt burde medføre, at der skulle gives en højere erstatning end det, som anlægsmyndigheden har tilbudt. Ejeren nævnede 20 kr. pr. m² i årlig leje som en rimelig leje.

Ekspropriationskommissionens afgørelse

Ekspropriationskommissionen besluttede, at anlægsmyndighedens tilbud ikke var tilstrækkeligt.

Anlægsmyndigheden havde i sit erstatningstilbud tillagt det stor værdi, at arbejdet var afsluttet i god tid inden det aftalte tidspunkt. Kommissionen vurderede, at det på trods af denne hensyntagen til ejerens projekter alligevel havde været nødvendigt med en vis grad af gensidig hensyntagen.

Ekspropriationskommissionen fastlagde erstatningen til kr. 100.000,- for brug af arbejdsarealet på 16.000 m² i 8 måneder. Det svarede til godt og vel det dobbelte af anlægsmyndighedens tilbud, hvis vi tager udgangspunkt i prisen pr. m². Altså på den gode side af kr. 9,- pr. m² for 1 års leje.

Ekspropriationskommissionens erstatning var således ikke i nærheden af at imødekomme ejerens krav.

Konklusion

Sagen viser, at det er vigtigt, at anlægsmyndigheder foretager en nøje vurdering af den indvirkning, som deres projekt har på de pågældende ejendomme.

Ekspropriationskommissionen var som nævnt ikke enig med anlægsmyndigheden om erstatningsniveauet. Vi udleder deraf, at selv en mindre påvirkning af ejerens daglige drift får lejeniveauet til at stige mærkbart. I dette tilfælde til godt og vel det dobbelte af anlægsmyndighedens tilbud. Der skal altså sandsynligvis være tale om anvendelse af ret perifere arealer på en erhvervsejendom, hvis der skal fastsættes en leje i det niveau, som anlægsmyndigheden havde foreslået i denne sag.

På baggrund af denne konkrete afgørelse fra ekspropriationskommissionen er vores konklusion, at anlægsmyndigheder skal fastholde, at erstatning for brug af arbejdsarealer skal fastsættes med udgangspunkt i ejerens tab som følge af indgrebet. I den vurdering bør det indgå, om der er tale om perifert beliggende arealer eller, om der er tale om arealer, hvor der skal ske en vis koordinering med ejeren. Det sidste kan meget muligt få lejeniveauet til at stige væsentligt.

Hvis du har spørgsmål til artiklen kan du kontakte landinspektør Kenneth H. Poulsen.