19.04.2023
\nI en sag om byfornyelse i K\u00f8benhavns Kommune var der opst\u00e5et uenighed med en ejer om v\u00e6rdien af 15 garager, der var registreret som ejerlejligheder. Taksationskommissionen fastsatte ekspropriationserstatningen til 1.328.587 kr. Dern\u00e6st fasts\u00e6tte Overtaksationskommissionen erstatningen til 1.553.588 kr. Ejeren indbragte efterf\u00f8lgende sagen for domstolene. Mens byretten frifandt kommunen, forh\u00f8jede landsretten erstatningen til 2.928.859 kr. under henvisning til et i sagen afholdt syn og sk\u00f8n. Landsrettens dom er interessant, da der normalt skal en del til, f\u00f8r taksationsmyndighedernes erstatningsfasts\u00e6ttelse tilsides\u00e6ttes.<\/p>\n
Sagens baggrund
\nBorgerrepr\u00e6sentationen i K\u00f8benhavns Kommune traf i 2017 beslutning om byfornyelse. Form\u00e5let var at skabe en f\u00e6lles g\u00e5rdhave indrettet til leg og ophold for beboerne. I den forbindelse skulle der nedrives garager, skure mv. Ejeren ejede 15 garager p\u00e5 ejendommen, der var registreret som ejerlejligheder. Garagerne udgjorde de eneste parkeringsmuligheder i g\u00e5rden.<\/p>\n
Taksationskommissionens afg\u00f8relse
\nTaksationskommissionen fastsatte erstatningen med udgangspunkt i netto-lejeindt\u00e6gter. Dokumentationen var en lejekontrakt med en m\u00e5nedlig leje p\u00e5 1.200 kr. Derudover blev det oplyst, at flere af de andre garagelejem\u00e5l oftest havde samme lejeniveau. Taksationskommissionen fandt ikke grundlag for at fastsl\u00e5, at dette lejeniveau afveg fra markedsniveauet.
\nTaksationskommissionen fastsatte forrentningsprocenten til 8. Det var i overensstemmelse med den valuarvurdering, som ejeren f\u00f8rst havde indhentet.<\/p>\n
Overtaksationskommissionens afg\u00f8relse
\nOvertaksationskommissionen fastslog, at v\u00e6rdien af garagerne skulle fasts\u00e6ttes ud fra en vurdering af deres markedsv\u00e6rdi ved et samlet salg til en investor under anvendelse af den \u201dafkastmodel\u201d, som oftest anvendes af investorer i forbindelse med k\u00f8b af erhvervsejendomme.
\nOvertaksationskommissionen var enig med taksationskommissionen i, at lejeniveauet pr. m\u00e5ned kunne fasts\u00e6ttes med udgangspunkt i et lejebel\u00f8b p\u00e5 1.200 kr. Kommissionen var ogs\u00e5 enig i den samlede forventede \u00e5rlige lejeindt\u00e6gt, og at forrentningsprocenten skulle v\u00e6re 8.
\nOvertaksationskommissionen endte dog med at forh\u00f8je erstatningen som f\u00f8lge af, at de fastsatte et lavere bel\u00f8b i forventede salgsomkostninger og var uenige med taksationskommissionen i, at der skulle fradrages i erstatningen for \u201dindvending genopretning\u201d. Kommissionen vurderede, at udgifter til forventet genopretning var indregnet i den relativt h\u00f8je forrentningsprocent p\u00e5 8.<\/p>\n
Syn og sk\u00f8n
\nI forbindelse med syn og sk\u00f8n blev det vurderet, at der var gode tilk\u00f8rselsforhold til g\u00e5rden. Det modsatte kunne have haft betydning for vurderingen. Vurderingen indeholdt desuden en grundig unders\u00f8gelse og vurdering af sammenlignelige p-pladser i omr\u00e5det. Der blev s\u00e5ledes inddraget andre parkeringsanl\u00e6g i unders\u00f8gelsen end de arealer, der l\u00e5 i den p\u00e5g\u00e6ldende g\u00e5rd. Efter endt unders\u00f8gelse n\u00e5ede sk\u00f8nsmanden frem til, at markedsv\u00e6rdien for de omhandlede p-pladser l\u00e5 mellem 1.405 kr. \u2013 1.742 kr. Der blev lagt v\u00e6gt p\u00e5, at garagerne var lukkede, afsk\u00e6rmede fra det \u00f8vrige gadebillede, og at p-pladserne var relativt store.
\nSk\u00f8nsmanden konkluderede, at garagerne pr. 12. maj 2017 kunne udlejes for 1.500 kr. pr. m\u00e5ned. Derudover fastsatte sk\u00f8nsmanden en forrentningsprocent p\u00e5 6,40. Det samlede salg af garagerne blev af sk\u00f8nsmanden fastsat til en v\u00e6rdi af 3.003.859 kr.<\/p>\n
Byrettens dom
\nK\u00f8benhavns Byret lagde v\u00e6gt p\u00e5, at sk\u00f8nsmanden havde haft det samme grundlag til r\u00e5dighed som overtaksationskommissionen. Der var ikke grundlag for at fastsl\u00e5, at overtaksationskommissionens afg\u00f8relse hvilede p\u00e5 et fejlagtigt eller ufuldst\u00e6ndigt grundlag. Der fandtes ikke \u201dmed forn\u00f8den sikkerhed\u201d at v\u00e6re grundlag for at fastsl\u00e5, at sk\u00f8nsmandens vurderinger var mere rigtige end overtaksationskommissionens. P\u00e5 det grundlag frifandtes K\u00f8benhavns Kommune for ejerens p\u00e5stand om forh\u00f8jelse af erstatningen.<\/p>\n
\u00d8stre Landsrets dom
\nRetten understreger med henvisning til to domme fra H\u00f8jesteret (UFR2017\/3354 og UFR2018\/3205), at der ikke b\u00f8r ske tilsides\u00e6ttelse af taksationsmyndighedens sk\u00f8n med mindre, at der er sikkert grundlag for det. Det er i den forbindelse ikke i sig selv tilstr\u00e6kkeligt, at der foreligger en sk\u00f8nserkl\u00e6ring med en anden konklusion end taksationsmyndighedernes.
\nI denne sag fandt landsretten, at grundlaget var tilstede. Landsretten var s\u00e5ledes ikke enig med overtaksationskommissionen \u00a0i, at v\u00e6rdien af garagerne skulle fasts\u00e6ttes p\u00e5 baggrund af et udvalg af de lejekontrakter, der fandtes vedr\u00f8rende garagerne. Overtaksationskommissionen tog udgangspunkt i en m\u00e5nedlig leje p\u00e5 1.200 kr.
\nLandsretten henviste til, at der p\u00e5 samme sted ogs\u00e5 var to lejem\u00e5l p\u00e5 1.500 kr. og et enkelt p\u00e5 1.653,75 kr. Landsretten bem\u00e6rkede endvidere, at overtaksationskommissionen ikke havde redegjort n\u00e6rmere for baggrunden for markedsniveauet, men konstaterede uden n\u00e6rmere redeg\u00f8relse, at 1.200 kr. ikke fandtes at afvige fra markedsniveauet. Landsretten konkluderede, at overtaksationskommissionens sk\u00f8n var baseret udelukkende p\u00e5 et udvalg af de 15 garager i g\u00e5rden.
\nLandsretten medgav, at der naturligvis kan tages udgangspunkt i det konkrete lejeniveau. Men det afg\u00f8rende var, til hvilken pris de p\u00e5g\u00e6ldende garager ville kunne udlejes.
\nLandsretten vurderede, at sk\u00f8nsmandens grundige gennemgang og vurdering af ikke blot de 15 garager men ogs\u00e5 markedsprisen for andre parkeringsarealer i omr\u00e5det stod i kontrast til det mindre velunderbyggede sk\u00f8n fra overtaksationskommissionen. Og at der i denne sag var tilstr\u00e6kkeligt tungtvejende grunde til, at sk\u00f8nsmandens vurdering skulle l\u00e6gges til grund i stedet for vurderingen fra de takserende myndigheder.<\/p>\n
Opsamling
\nDommen \u00e6ndrer ikke ved, at der normalt skal en del til, f\u00f8r taksationsmyndighedernes erstatningsfasts\u00e6ttelse tilsides\u00e6ttes.
\nDog understreger dommen, at de takserende myndigheder skal kunne begrunde deres afg\u00f8relser, og at det ikke n\u00f8dvendigvis er tilstr\u00e6kkeligt at henvise til generelle betragtninger om markedsniveau. Det er jo i sig selv meget godt at f\u00e5 bekr\u00e6ftet.
\nNok s\u00e5 interessant er det ogs\u00e5, at det muligvis ikke er tilstr\u00e6kkeligt at indhente priser helt lokalt. I dette tilf\u00e6lde lejepriser for de konkrete garager. Det kan formentlig udledes af dommen, at en fuldst\u00e6ndig unders\u00f8gelse til en hvis grad skal involvere en unders\u00f8gelse i det omkringliggende omr\u00e5de. I denne sag var der konkret dokumentation i form af oplysninger om de konkrete lejeniveauer for garagerne. Landsretten bekr\u00e6fter, at det naturligvis er et godt udgangspunkt, men n\u00e6vner s\u00e5 ogs\u00e5, at det er vigtigt at fastsl\u00e5, om de aktuelt aftalte lejepriser faktisk svarer til markedsprisen.
\nNogen ville m\u00e5ske h\u00e6vde, at hvis lejeniveauerne for de 15 garager er kendt, s\u00e5 er det et godt udtryk for markedsniveauet. Den antagelse skal man v\u00e6re forsigtig med, da landsretten som n\u00e6vnt fastsl\u00e5r, at det drejer sig om at fastl\u00e6gge, hvad garagerne ville kunne lejes ud til, og ikke blot, hvilket bel\u00f8b, som de aktuelt lejes ud til. If\u00f8lge landsretten er det eksisterende lejeniveau p\u00e5 stedet s\u00e5ledes ikke n\u00f8dvendigvis udtryk for, hvad der er v\u00e6rdien i handel og vandel.
\nHvis du har sp\u00f8rgsm\u00e5l til artiklen kan du kontakte Kenneth H. Poulsen.<\/p>\n
Dommen kan l\u00e6ses her
\nSe alle nyheder fra Vejjura<\/p>\n
Kontakt eksperterne<\/p>\n
Gert M. Henningsen
\nJonathan Overgaard Markman
\nKenneth Holme Poulsen
\nRen\u00e9 Aggersbjerg
\nS\u00f8ren Henriksen
\nThomas Normann Asmussen
\nVibeke St\u00e6rdahl Nielsen
\nErik Jeppesen
\nMartin Korgaard
\nDaniel Lundeman Lind<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
19.04.2023 I en sag om byfornyelse i K\u00f8benhavns Kommune var der opst\u00e5et uenighed med en ejer om v\u00e6rdien af 15 garager, der var registreret som ejerlejligheder. Taksationskommissionen fastsatte ekspropriationserstatningen til 1.328.587 kr. Dern\u00e6st fasts\u00e6tte Overtaksationskommissionen erstatningen til 1.553.588 kr. Ejeren indbragte efterf\u00f8lgende sagen for domstolene. Mens byretten frifandt kommunen, forh\u00f8jede landsretten erstatningen til 2.928.859 kr. […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"class_list":["post-1801","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"\n