01.12.2021
\nDer findes ingen drejebog for, hvordan man h\u00e5ndterer den juridiske ejendomsdannelse, og hvordan der i praksis skabes en hensigtsm\u00e6ssig regulering mellem vejmyndigheden og en privat developer, der \u00f8nsker at bygge hen over offentlige veje.<\/p>\n
Ejendomsretten til jord
\nI Danmark er traditionel ejendomsdannelse en vertikal ejendomsdannelse, hvor et jordstykkes vertikalt definerede gr\u00e6nser (lodrette skel) registreres i matriklen, og skellene afm\u00e6rkes i jorden med et skelr\u00f8r. De n\u00f8dvendige rettigheder til jordstykket registreres endvidere i tingbogen.
\nEn anden sag er jordstykkets horisontale gr\u00e6nser (vandrette skel), som ikke registreres i matriklen eller i tingbogen. I princippet g\u00e5r ejendomsretten fra jordens overflade til jordens kerne og ud i himmelrummet. Men det er naturligvis almindeligt anerkendt, at ejendomsrettens vertikale udstr\u00e6kning er afgr\u00e6nset efter, hvad det rent fysisk er muligt at udnytte jorden til, og efter hvad der er n\u00f8dvendigt for en ejer til gennemf\u00f8relse af ejendomsrettens almindelige form\u00e5l. En grundejer skal s\u00e5ledes respektere de r\u00e5dighedsindskr\u00e6nkninger, som er p\u00e5lagt ejendommen af mere almene samfundsm\u00e6ssige hensyn, f.eks. regulering af f\u00e6rdslen i luften (indflyvningsservitutter mv.) eller i jorden (metro).
\nEjendomsretten til vertikal ejendomsdannelse over eller under udskilt offentlig vej, som h\u00f8rer indenfor ejendomsrettens almindelige form\u00e5l, m\u00e5 p\u00e5 den baggrund tilh\u00f8re vejmyndigheden som ejer af vejarealet.<\/p>\n
Vejmyndighedens ejendomsret til offentlig vej
\nN\u00e5r en offentlig vej anl\u00e6gges, erhverver vejmyndigheden adkomst til vejen og vejens udstyr, uanset om vejen er udskilt i matriklen. Der sker s\u00e5ledes ingen overdragelse af adkomsten i forbindelse med, at vejen udskilles i matriklen. En udskillelse af vejens areal i matriklen er en sikring, der foretages bl.a. af hensyn til ejeren af jordstykket hvorp\u00e5 vejen ligger, som betaler grundskyld af den offentlige vejs areal. Samtidig sikrer udskillelse af vejens areal mod sager om h\u00e6vdserhvervelse. Jordstykker, som er udskilt som offentlig vej, tildeles ikke et blad i tingbogen, s\u00e5 i mods\u00e6tning til traditionelle jordstykker med matr.nr., kan der ikke tinglyses adkomst, h\u00e6ftelser eller servitutter p\u00e5 udskilte arealer. Offentlige veje skal som hovedregel udskilles i matriklen, men det kan i s\u00e6rlige tilf\u00e6lde udelades, jf. vejlovens \u00a7 61, stk. 1. Der findes ikke nogen udt\u00f8mmende liste over, hvad et \u201ds\u00e6rligt tilf\u00e6lde\u201d d\u00e6kker over. Det afg\u00f8rende m\u00e5 v\u00e6re, at den anlagte vej fortsat kan fungere efter de hensigter og form\u00e5l, som vejmyndigheden er forpligtiget til at varetage.<\/p>\n
Horisontal ejendomsdannelse – eksempler
\nI det f\u00f8lgende illustreres eksempler p\u00e5 horisontal ejendomsdannelse i praksis.
\nEksemplerne A og B viser \u00e6ldre l\u00f8sninger, hvor den offentlige vej er udskilt, og hvor vejmyndigheden har meddelt tilladelse til byggeriet over den offentlige vej \u2013 efter det der m\u00e5 svare til den g\u00e6ldende vejlovs \u00a7 86, hvoraf fremg\u00e5r, at det kr\u00e6ver vejmyndighedens tilladelse at anbringe faste genstande, skilte el.lign., hvis de rager ind over en offentlig vejs areal. Vejlovens \u00a7 86 tager ikke direkte stilling til en overbygning af offentlig vej, men kun anbringelse af faste genstande som skilte el.lign. Dog udelukker ordlyden af bestemmelsen ikke, at en overbygning kan opf\u00f8res med tilladelse fra vejmyndigheden.
\nEksemplerne C og D er nyere eksempler og viser l\u00f8sninger, hvor vejmyndigheden har undladt at udskille den offentlige vej i henhold til vejlovens \u00a7 61 om s\u00e6rlige tilf\u00e6lde, med henblik p\u00e5 at overdrage det ber\u00f8rte areal til developeren.
\nEksemplerne viser hvordan praksis har udviklet sig over tid. I de tidlige eksempler (A og B) er den offentlige vej ikke en del af et matr.nr. hvormed developer alene har en brugsret til overbygningen, mens vejen i de nye eksempler (C og D) er en del af et matr.nr.
\nF\u00f8r vejmyndigheden kan matrikulere (tildele selvst\u00e6ndigt matr.nr.) en offentlig vej, m\u00e5 det antages, at der skal v\u00e6re tale om et s\u00e6rligt tilf\u00e6lde efter vejlovens \u00a7 61, stk. 1, sidste led, som er en undtagelsesbestemmelse til hovedreglen om vejmyndighedens forpligtigelse til udskillelse af offentlige vejarealer. I eksemplerne C og D har vejmyndigheden vurderet, at der ikke sker en tilsides\u00e6ttelse af de hensyn, som ligger bag kravet om udskillelse af offentlige vej, jf. vejlovens \u00a7 61.<\/p>\n
Eksempel A: “Buen” p\u00e5 Vester Farimagsgade
\n\u201dBuen\u201d blev opf\u00f8rt i 1950\u2019erne hen over Vester Farimagsgade i det indre K\u00f8benhavn. Som det fremg\u00e5r af matrikelkortet, er Vester Farimagsgade udskilt som offentlig vej.<\/p>\n
Eksempel A: “Buen” p\u00e5 Vester Farimagsgade
\nRettigheden til at opf\u00f8re bygningen over vejen fremg\u00e5r bl.a. af en servitut tinglyst p\u00e5 naboejendommen matr.nr. 388 Vestervold Kvarter. Af servitutten fremg\u00e5r, at der ikke m\u00e5 \u201danbringes piller for en eventuel overbygning over Vester Farimagsgade i k\u00f8rebanen i Vester Farimagsgades udmunding i Vesterbrogade, men eventuelle piller m\u00e5 anbringes efter magistratens n\u00e6rmere anvisning, s\u00e5ledes at frit gennemsyn ikke hindres.\u201d
\nEjendomsretten til overbygningen er ikke tinglyst som adkomst eller som en brugsret p\u00e5 selve arealet, men er indirekte tinglyst som servitut p\u00e5 vejarealets nabogrund, hvorp\u00e5 bygningskonstruktionen bl.a. hviler. \u00a0Det m\u00e5 antages, at vejmyndighedens tilladelse til en overbygning af vejen m\u00e5 betragtes som en brugsrettighed, hvorefter ejeren af nabogrunden kan r\u00e5de over det ber\u00f8rte vejareal. Tinglysningsdommeren har accepteret at tinglyse en servitut, der indskr\u00e6nker denne r\u00e5deret ved at regulere placeringen af piller til at underst\u00f8tte overbygningen, hvortil vejmyndigheden er p\u00e5taleberettiget. Tinglysningsdommerens accept af servituttens indhold og geografiske placering, der str\u00e6kker sig ud over grunden og henover vejen, er udtryk for, at bygningsejeren med vejmyndighedens tilladelse til overbygningen har opn\u00e5et en ejendomsret.<\/p>\n
Eksempel B: B\u00f8je Nielsens Hus
\nTilladelse til overbygning af udskilt offentlig vej og ejerlejlighed registreret hen over vejen. Bygningen \u201dB\u00f8je Nielsens Hus\u201d er beliggende p\u00e5 Aved\u00f8re Holme og bygget hen over Aved\u00f8re Havnevej, som er udskilt i matriklen.<\/p>\n
Eksempel B: B\u00f8je Nielsens Hus
\nDer blev i forbindelse med overbygningen tinglyst en deklaration mellem ejeren af ejendommen vest for Aved\u00f8re Havnevej og dav\u00e6rende K\u00f8benhavns Amt som vejmyndighed, hvorefter ejeren skulle betale en \u00e5rlig afgift vedr. overbygningen, s\u00e5 l\u00e6nge denne m\u00e5tte eksistere. Deklarationen blev anset som udtryk for brugsretsaftale til overbygningen og som vejmyndighedens ejendomsret til luftrummet, hvor overbygningen ligger. Deklarationen blev senere i 2008 (af ukendte \u00e5rsager) aflyst.
\nEfter ejendommens opdeling i ejerlejligheder er overd\u00e6kningen at betragte som en fast ejendom i tinglysningslovens forstand. De horisontale gr\u00e6nser for ejerlejligheden\/overd\u00e6kningen er defineret ved konstruktionens over- og underside, og der er tinglyst en deklaration i 1982 med vejmyndigheden som p\u00e5taleberettiget. Indirekte er deklarationen udtryk for ejerens r\u00e5deret til overbygningen, og direkte sikrer den, at overbygningen ikke udg\u00f8r en sikkerhedsm\u00e6ssig risiko for trafikanter. S\u00e5ledes forpligtes ejeren til at afsk\u00e6rme enhver belysning fra overbygningen, hvis vejmyndigheden vurderer, at dette er n\u00f8dvendigt, fordi belysningen bl\u00e6nder eller distraherer trafikanterne. Endvidere forpligtiges ejeren til at udf\u00f8re vedligeholdelses- og reparationsarbejde, som vejmyndigheden finder n\u00f8dvendigt af hensyn til trafikanternes sikkerhed. I forl\u00e6ngelse heraf forpligtes ejeren til ikke at ops\u00e6tte skilte eller anden form for reklame p\u00e5 overbygningen.
\nSom det fremg\u00e5r af illustrationen nedenfor, indg\u00e5r overd\u00e6kningen i ejerlejlighedsopdelingen.<\/p>\n
Eksempel C: Christians Brygge
\nOverbygning af offentlig vej med tinglyst adkomst til developer. Finansieringsinstitutter kr\u00e6ver stort set altid, at der er juridisk og veldokumenteret adkomst til grunden og\/eller bygningerne for at l\u00e5ne penge ud, og dette kan delvist v\u00e6re forklaringen p\u00e5, at man i nyere tid ser, at den offentlige vej matrikuleres og overdrages til developeren, som i eksemplet her.<\/p>\n
Eksempel C: Christians Brygge
\nKonstruktionen best\u00e5r af en parkeringsk\u00e6lder, som er beliggende under den offentlige vej Christians Brygge i K\u00f8benhavn, samt bygningen, som er bygget hen over den offentlige vej. Matr.nr. 300 var tidligere udskilt offentlig vej, men vejmyndigheden har vurderet dette som et s\u00e6rligt tilf\u00e6lde efter vejlovens \u00a7 61, stk. 1, og undladt at udskille vejen.
\nOverdragelsen til developer er sket p\u00e5 n\u00e6rmere betingelser, blandt andet i tinglyst servitut, som sikrer, at Christians Brygge kan opretholde sin status som offentlig vej, selv om der opf\u00f8res bebyggelse under og over vejen. Servitutten indeholder bl.a. n\u00e6rmere bestemmelser om vejmyndighedens og developers\/ejerens forpligtigelser til at respektere hinandens tilstedev\u00e6relse.
\nI servitutten er den horisontale udstr\u00e6kning af vejen angivet fra bunden af vejkassen til 4,8 meter over vejen. Som bilag til servitutteksten er vedlagt tegning nedenfor, der meget detaljeret illustrerer den horisontale gr\u00e6nse, der adskiller ejendomsretten til vejen og den underl\u00e6ggende konstruktion.<\/p>\n
Eksempel D: Tapperitorvet ved Carlsberg Byen
\nBygningskonstruktion under offentlig vej med tinglyst adkomst til developer. Eksemplet er fra Tapperitorvet ved Carlsberg byen i K\u00f8benhavn, hvor der p\u00e5 matr.nr. 1653a er etableret en underjordisk parkeringsk\u00e6lder samt etagebebyggelse. Over parkeringsk\u00e6lderen er anlagt stationsplads og offentlig vej\/plads (Tapperitorvet).<\/p>\n
Eksempel D: Tapperitorvet ved Carlsberg Byen
\nVejmyndigheden ser denne situation som et s\u00e6rligt tilf\u00e6lde, og har derfor undladt at udskille arealet som offentlig vej\/plads. I servitutten er beskrevet, at parterne er enige om, at det er uhensigtsm\u00e6ssigt at udskille arealet som offentlig vej, hvorfor pladsens status som offentlig vej sikres ved n\u00e6rmere beskrivelse af ejendomsrettens horisontale udstr\u00e6kning.
\nEjeren forpligtiger sig til at respektere, at pladsen har status som offentlig vej i henhold til vejloven og tildeler vejmyndigheden en uopsigelig og tidsubegr\u00e6nset brugsret. Vejmyndigheden forpligtiger sig omvendt til i fremtiden at undlade at udskille arealet som offentlig vej eller foretage \u00e6ndringer, der medf\u00f8rer indgriben i den underl\u00e6ggende konstruktion. De horisontale gr\u00e6nser er illustreret i detaljer i bilag til servitutteksten, hvor det beskrives, at den horisontale afgr\u00e6nsning for brugsretten g\u00e5r fra bunden af vejkassen og op, mens parkeringsanl\u00e6gget omfatter konstruktionen til parkeringsanl\u00e6gget fra vejkassen og ned.
\nEndvidere fastl\u00e6gger servitutten vilk\u00e5r i forhold til renovering af konstruktionen til parkeringsanl\u00e6gget, hvorefter ejeren er berettiget til at opn\u00e5 vejmyndighedens tilladelse til vedligeholdelse ovenfra, mens vejmyndigheden er berettiget til at besigtige parkeringsanl\u00e6gget, hvis det vurderes at anl\u00e6gget ikke er forsvarligt vedligeholdt, eller hvis ejeren ikke opretholder aftalte krav om konstruktionens b\u00e6revne, som tillige er beskrevet i servitutten.
\nDe f\u00f8lgende illustrationer viser horisontale og vertikale ejendomsgr\u00e6nser, der er beskrevet i bilag til servitutten.<\/p>\n
Horisontale og vertikale ejendomsgr\u00e6nser
\nOvenfor: Bilag til servitut vedr. den horisontale afgr\u00e6nsning, som er markeret med r\u00f8d linje (det vandrette skel) mellem vejmyndighedens brugsret\/vedligeholdelsespligt til Tapperitorvet og konstruktionen til parkeringsanl\u00e6gget. Til h\u00f8jre: Bilag til servitutteksten vedr. horisontal afgr\u00e6nsning af ejendomsretten markeret med r\u00f8d linje mellem Tapperitorvet og parkeringsanl\u00e6ggets konstruktion. Bem\u00e6rk detaljeringsniveauet. Denne illustration vedr\u00f8rer ejendomsretten til en bolt, som holder en pullert beliggende p\u00e5 Tapperitorvet fast. Den vertikale ejendomsgr\u00e6nse f\u00f8lger pullert og bolt ned i parkeringsanl\u00e6ggets konstruktion.<\/p>\n
Etablering af \u201dretligt rum\u201d mellem vejmyndigheden og developer\/bygningsejer
\nSelvom man f\u00e5r reguleret selve ejendomsdannelsen og formelt sikret de n\u00f8dvendige rettigheder til hhv. vejmyndigheden og til grundejeren\/bygningsejeren, er det ogs\u00e5 meget vigtigt, at der i praksis etableres et aftalekompleks eller et \u201dretligt rum\u201d, hvor det aftales mellem vejmyndigheden og den reelle ejer, at den offentlige vej skal kunne fungere efter reglerne i vejloven med respekt for konstruktionen under\/over jorden. Den horisontale gr\u00e6nse mellem ejendommen m\u00e5 illustreres i snittegninger, der tinglyses som bilag til servitutbestemmelserne, som det bl.a. fremg\u00e5r af eksempel C og D. Ligeledes m\u00e5 vejens vertikale gr\u00e6nser illustreres i et rids. Grundl\u00e6ggende handler det retlige rum om organisering af rettigheder, restriktioner og forpligtelser, s\u00e5 horisontalt afgr\u00e6nsede ejersektioner kan fungere juridisk og i praksis.
\nDet retlige rum skal skabe klarhed over den ejendomsretlige situation for at mindske risikoen for at der opst\u00e5r tvister mellem parterne\/naboretlige konflikter. Rettigheder og forpligtigelser skal aftales mellem parterne og tinglyses som servitutbestemmelser i en overenskomst. Herunder skal det eksempelvis sikres, at vejen kan opretholde sin status som offentlig vej efter vejlovens regler med den samme sikkerhed, som var vejen udskilt i matriklen.<\/p>\n
Se alle nyheder fra Vejjura<\/p>\n
Kontakt eksperterne<\/p>\n
Gert M. Henningsen
\nJonathan Overgaard Markman
\nKenneth Holme Poulsen
\nRen\u00e9 Aggersbjerg
\nS\u00f8ren Henriksen
\nThomas Normann Asmussen
\nVibeke St\u00e6rdahl Nielsen<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
01.12.2021 Der findes ingen drejebog for, hvordan man h\u00e5ndterer den juridiske ejendomsdannelse, og hvordan der i praksis skabes en hensigtsm\u00e6ssig regulering mellem vejmyndigheden og en privat developer, der \u00f8nsker at bygge hen over offentlige veje. Ejendomsretten til jord I Danmark er traditionel ejendomsdannelse en vertikal ejendomsdannelse, hvor et jordstykkes vertikalt definerede gr\u00e6nser (lodrette skel) registreres […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"class_list":["post-1626","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"\n