19.04.2023
\nUenigheden i sagen angik, hvorvidt kommuneplanens udl\u00e6gning af de eksproprierede arealer som \u201dindustriarealer med s\u00e6rlige beliggenhedskrav\u201d medf\u00f8rte en forventningsv\u00e6rdi, som ville give lodsejeren krav p\u00e5 en v\u00e6sentlig h\u00f8jere erstatning. Kommunen mente ikke, at kommuneplanl\u00e6gningen, der havde eksisteret siden 1973, gav lodsejeren en berettiget forventning om, at arealerne skulle priss\u00e6ttes h\u00f8jere end den landbrugsm\u00e6ssige v\u00e6rdi. Lodsejeren mente derimod, at arealerne skulle priss\u00e6ttes i overensstemmelse med det generelle niveau for erhvervs- og industriarealer i omr\u00e5det.
\nProjektet indebar anl\u00e6ggelse af en 6 km lang omfartsvej nord om byen i et omr\u00e5de, der prim\u00e6rt bestod af landbrugsarealer. Anl\u00e6ggelsen ber\u00f8rte cirka 30 landbrugsbedrifter.<\/p>\n
Ekspropriationen
\nEkspropriationen af arealer til vejens anl\u00e6ggelse blev vedtaget af kommunalbestyrelsen i august 2015. Forinden ekspropriationen blev der gennemf\u00f8rt en frivillig jordfordeling omkring vejen.
\nFra landbrugsejendommen, der senere blev omdrejningspunktet i overtaksationskommissionen, eksproprierede kommunen et delareal til omfartsvejen. Restejendommen blev efter anmodning fra lodsejeren medeksproprieret, da denne del ikke kunne udnyttes p\u00e5 en rimelig m\u00e5de efter vejens etablering.<\/p>\n
Uenighed om ejendommens v\u00e6rdi
\nFra projektets start opstod uenighed mellem kommunen og lodsejeren om ejendommens v\u00e6rdi. Uenigheden gik p\u00e5, hvorvidt der som f\u00f8lge af kommuneplanens udl\u00e6gning af de eksproprierede arealer til industri var knyttet en vis forventningsv\u00e6rdi.
\nAfstanden mellem parternes p\u00e5stande var betydelig, og da der ikke kunne opn\u00e5s enighed, blev sp\u00f8rgsm\u00e5let indbragt f\u00f8rst for taksationskommissionen og senere for overtaksationskommissionen.<\/p>\n
Den planl\u00e6gningsm\u00e6ssige status
\nSiden 1973 havde kommuneplanen delvist udlagt ejendommen til industriarealer med s\u00e6rlige beliggenhedskrav. Det drejede sig om ca. 20,2 ha af ejendommens samlede areal p\u00e5 ca. 58,0 ha.
\nSenere, ved kommuneplanen fra 2013, blev en yderligere del af ejendommen, ca. 37,4 ha, udlagt til industriareal p\u00e5 baggrund af omfartsvejens forventede effekt p\u00e5 erhvervsudviklingen i omr\u00e5det.
\nDer blev dog ikke vedtaget nogen lokalplaner for de udlagte industriarealer, og de planl\u00e6gningsm\u00e6ssige muligheder blev aldrig realiseret p\u00e5 ejendommen.<\/p>\n
Kommunens p\u00e5stand
\nForud for ekspropriationens gennemf\u00f8relse aftalte kommunen og lodsejeren, at der skulle foretages en uvildig vurdering af den samlede landbrugsbedrift. Dette skete ved en landbrugsm\u00e6gler uden tilknytning til kommunen og lokalomr\u00e5det.
\nLandbrugsm\u00e6glerens vurdering l\u00f8d p\u00e5 17 mio. kr. uden till\u00e6g af forventningsv\u00e6rdi i forhold til den g\u00e6ldende planl\u00e6gning p\u00e5 ejendommen. P\u00e5 den baggrund p\u00e5stod kommunen ejendommen erstattet med 17 mio. kr.
\nKommunens overordnede argument gik p\u00e5, at fysisk planl\u00e6gning i en kommuneplan ikke i sig selv skabte v\u00e6rdi for ejendommen. Det m\u00e5tte v\u00e6re de \u00f8konomiske incitamenter til at realisere planl\u00e6gningen, der udgjorde den v\u00e6rdiskabende faktor. Og disse havde efter kommunens opfattelse ikke v\u00e6ret til stede p\u00e5 noget tidspunkt siden 1973.
\nEndvidere lagde kommunen til grund for p\u00e5standen, at der p\u00e5 ekspropriationstidspunktet ikke havde v\u00e6ret en reel eftersp\u00f8rgsel p\u00e5 industriarealer i omr\u00e5det i mange \u00e5r. Ejeren kunne derfor ikke have berettiget forventning om, at en k\u00f8ber ville v\u00e6re villig til at betale en pris for ejendommen, der l\u00e5 over det afkast, som den landbrugsm\u00e6ssige drift ville give.
\nEndelig anf\u00f8rte kommunen, at med de aktuelle salgspriser p\u00e5 bygbare erhvervsarealer svarende til ca. 70 kr.\/m2 ville der ikke v\u00e6re et \u00f8konomisk afkast til en potentiel investor, n\u00e5r alle omkostninger til byggemodning var afholdt. End ikke med en arealpris svarende til den landbrugsm\u00e6ssige v\u00e6rdi.\u00a0<\/p>\n
Lodsejerens p\u00e5stand
\nLodsejeren p\u00e5stod ejendommen erstattet med et bel\u00f8b svarende til mere end 49 mio. kr., idet ejeren henviste til en vurderingsrapport, der blev udarbejdet af en valuar, rekvireret af lodsejeren.
\nHovedargumentet gik p\u00e5, at der som f\u00f8lge af kommuneplanens udl\u00e6gning af ejendommens arealer til industri var knyttet en betydelig forventningsv\u00e6rdi til ejendommen, og at ejendommen derfor skulle v\u00e6rdians\u00e6ttes efter det generelle prisniveau for erhvervsarealer i omr\u00e5det.
\nLodsejeren anf\u00f8rte, at kommunen flere gange havde tilkendegivet, at arealerne skulle udvikles til industriform\u00e5l med henvisning til den generelle udvikling i omr\u00e5det \u2013 prim\u00e6rt ved havnen. Desuden henviste lodsejeren til flere konkrete handler i omr\u00e5det, herunder kommunens forventninger om prisniveauet for salg af egne erhvervsarealer, der l\u00e5 p\u00e5 70-80 kr.\/m2.
\nErstatningsp\u00e5standen blev differentieret p\u00e5 ejendommens arealer under hensyn til de konkrete udnyttelsesmuligheder p\u00e5 arealerne.<\/p>\n
Taksationskommissionens kendelse
\nTaksationskommissionen afsagde kendelse i maj 2016 og tilkendte lodsejeren en samlet erstatning p\u00e5 18.800.000 kr. Herunder udgjorde den samlede arealerstatning 14.300.000 kr., mens v\u00e6rdien af ejendommens bygningsmasse blev fastlagt til 4.500.000 kr.
\nI afg\u00f8relsen medgav taksationskommissionen, at der var knyttet en vis, men dog begr\u00e6nset, forventningsv\u00e6rdi til driftsarealerne, idet arealprisen blev fastsat til 24 kr.\/m2., uden at der i den forbindelse blev skelnet mellem zonestatus og tidspunktet for kommuneplanens udpegning af industriarealerne.
\nDesuden tillagde taksationskommissionen det selvst\u00e6ndig betydning, at ejendommens n\u00e6rhed til by og havn gav en vis forventning om, at ejendommen p\u00e5 sigt ville kunne anvendes til andet end landbrugsm\u00e6ssig drift.
\nDen generelle forventningsv\u00e6rdi p\u00e5 ejendommens arealer medf\u00f8rte en sk\u00f8nsm\u00e6ssig reduktion af v\u00e6rdien af ejendommens driftsbygninger, da de ikke ville kunne opretholdes, i det tilf\u00e6lde ejendommen overgik til anden anvendelse.<\/p>\n
Overtaksationskommissionens kendelse
\nVed overtaksationskommissionens afg\u00f8relse af sagen i januar 2023 blev ejendommens v\u00e6rdi fastsat til 18.828.000 kr., hvilket l\u00e5 t\u00e6t op ad erstatningsfasts\u00e6ttelsen i taksationskommissionens kendelse, idet pr\u00e6misserne for v\u00e6rdians\u00e6ttelsen dog var anderledes.
\nOvertaksationskommissionen lagde til grund for afg\u00f8relsen, at den driftsm\u00e6ssige v\u00e6rdi af landbrugsarealerne udgjorde 20 kr.\/m2 uanset zonestatus og tidspunktet for planl\u00e6gningen. Men modsat taksationskommissionen mente overtaksationskommissionen, at der ved vurdering af forventningsv\u00e6rdien skulle skelnes mellem kommuneplanens udl\u00e6gning af industriarealer i henholdsvis 1973 og 2013.
\nFor de arealer, der blev udlagt i 1973, fandt overtaksationskommissionen ikke grundlag for at tilsides\u00e6tte taksationskommissionens vurdering af, at der til disse arealer, ca. 20,2 ha, var knyttet en vis forventningsv\u00e6rdi som f\u00f8lge af planl\u00e6gningen, og tiltr\u00e5dte derfor arealprisen p\u00e5 24 kr.\/m2.
\nOvertaksationskommissionen fandt derimod ikke grundlag for at till\u00e6gge forventningsv\u00e6rdi for de arealer, der blev udlagt til industri og gr\u00f8n bufferzone i kommuneplanen i 2013. V\u00e6rdien af disse arealer, ca. 37,4 ha, blev derfor fastlagt til den landbrugsm\u00e6ssige v\u00e6rdi p\u00e5 20 kr.\/m2.
\nDette ud fra en antagelse om, at udpegningen skete som en direkte f\u00f8lge af planerne om etablering af omfartsvejen, og at kommunen efter almindelig praksis ikke skal betale for den v\u00e6rdiskabelse, som vejprojektet i sig selv medf\u00f8rer. Den samlede arealerstatning blev derfor nedsat til 12.328.000 kr.
\nDa overtaksationskommissionen tillagde den g\u00e6ldende planl\u00e6gning mindre betydning end taksationskommissionen, blev ejendommens driftsbygninger tillagt en st\u00f8rre v\u00e6rdi for den fremtidige anvendelse af ejendommen end i taksationskendelsen. V\u00e6rdien af den samlede bygningsmasse blev derfor sk\u00f8nsm\u00e6ssigt h\u00e6vet til 6.500.000 kr.<\/p>\n
Opsamling
\nOvertaksationskommissionen l\u00e6gger to forskellige principper til grund for fastl\u00e6ggelsen af forventningsv\u00e6rdien.
\nIkke overraskende n\u00e5ede overtaksationskommissionen frem til, at der ikke kan till\u00e6gges forventningsv\u00e6rdi til de arealer, der blev udlagt til industri i 2013 som en direkte f\u00f8lge af omfartsvejens etablering. Dette ses helt naturligt, da kommunen ikke skal betale for kommunens \u201degen\u201d v\u00e6rdiskabelse i omr\u00e5det.
\nDet er dog mere kompliceret at vurdere, hvorvidt der kan till\u00e6gges forventningsv\u00e6rdi til de arealer, der blev udlagt i 1973, hvor der ikke var konkrete planer om etablering af omfartsvejen.
\nHelt overordnet kan det jo kun v\u00e6re de nye pengestr\u00f8mme, som en given planl\u00e6gning skaber i et omr\u00e5de, der f\u00e5r arealerne til at stige i v\u00e6rdi, eller kan give berettigede forventninger herom. P\u00e5 ejendommen har industriarealerne v\u00e6ret udlagt siden 1973 uden, at det har genereret en privat industriudvikling i omr\u00e5det.
\nDet virker derfor tvivlsomt, at en investor vil betale en pris, der ligger ud over den driftsm\u00e6ssige v\u00e6rdi, n\u00e5r prisen p\u00e5 byggemodnede og bygbare erhvervsarealer i omr\u00e5det ligger p\u00e5 ca. 70 kr.\/m2. N\u00e5r alle omkostninger til byggemodningen er afholdt, kan der ikke v\u00e6re et afkast til en privat investor.
\nDet er derfor LE34\u00b4s opfattelse, at kommissionerne burde have baseret ejendommens markedsv\u00e6rdi p\u00e5, at en potentiel k\u00f8ber p\u00e5 ekspropriationstidspunktet havde v\u00e6ret en person med intention om landbrugsm\u00e6ssig drift og ikke realisering af de planl\u00e6gningsm\u00e6ssige muligheder p\u00e5 ejendommen.
\nUd fra denne valide antagelse vil der nemlig ikke v\u00e6re et \u00f8konomisk grundlag for den tilkendte forventningsv\u00e6rdi p\u00e5 de arealer, der blev udlagt til industriform\u00e5l i 1973.
\nHvis du har sp\u00f8rgsm\u00e5l til artiklen kan du kontakte Martin Korgaard.<\/p>\n
Se alle nyheder fra Vejjura<\/p>\n
Kontakt eksperterne<\/p>\n
Gert M. Henningsen
\nJonathan Overgaard Markman
\nKenneth Holme Poulsen
\nRen\u00e9 Aggersbjerg
\nS\u00f8ren Henriksen
\nThomas Normann Asmussen
\nVibeke St\u00e6rdahl Nielsen
\nErik Jeppesen
\nMartin Korgaard
\nDaniel Lundeman Lind<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
19.04.2023 Uenigheden i sagen angik, hvorvidt kommuneplanens udl\u00e6gning af de eksproprierede arealer som \u201dindustriarealer med s\u00e6rlige beliggenhedskrav\u201d medf\u00f8rte en forventningsv\u00e6rdi, som ville give lodsejeren krav p\u00e5 en v\u00e6sentlig h\u00f8jere erstatning. Kommunen mente ikke, at kommuneplanl\u00e6gningen, der havde eksisteret siden 1973, gav lodsejeren en berettiget forventning om, at arealerne skulle priss\u00e6ttes h\u00f8jere end den landbrugsm\u00e6ssige v\u00e6rdi. […]<\/p>\n","protected":false},"author":36,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"class_list":["post-1000","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"\n