Begrænset forventningsværdi ved ekspropriation af areal til omfartsvej

Ekspropriationen af arealer til vejens anlæggelse blev vedtaget af kommunalbestyrelsen i august 2015. Forinden ekspropriationen blev der gennemført en frivillig jordfordeling omkring vejen.

Fra landbrugsejendommen, der senere blev omdrejningspunktet i overtaksationskommissionen, eksproprierede kommunen et delareal til omfartsvejen. Restejendommen blev efter anmodning fra lodsejeren medeksproprieret, da denne del ikke kunne udnyttes på en rimelig måde efter vejens etablering.

Fra projektets start opstod uenighed mellem kommunen og lodsejeren om ejendommens værdi. Uenigheden gik på, hvorvidt der som følge af kommuneplanens udlægning af de eksproprierede arealer til industri var knyttet en vis forventningsværdi.

Afstanden mellem parternes påstande var betydelig, og da der ikke kunne opnås enighed, blev spørgsmålet indbragt først for taksationskommissionen og senere for overtaksationskommissionen.

Siden 1973 havde kommuneplanen delvist udlagt ejendommen til industriarealer med særlige beliggenhedskrav. Det drejede sig om ca. 20,2 ha af ejendommens samlede areal på ca. 58,0 ha.

Senere, ved kommuneplanen fra 2013, blev en yderligere del af ejendommen, ca. 37,4 ha, udlagt til industriareal på baggrund af omfartsvejens forventede effekt på erhvervsudviklingen i området.

Der blev dog ikke vedtaget nogen lokalplaner for de udlagte industriarealer, og de planlægningsmæssige muligheder blev aldrig realiseret på ejendommen.

Forud for ekspropriationens gennemførelse aftalte kommunen og lodsejeren, at der skulle foretages en uvildig vurdering af den samlede landbrugsbedrift. Dette skete ved en landbrugsmægler uden tilknytning til kommunen og lokalområdet.

Landbrugsmæglerens vurdering lød på 17 mio. kr. uden tillæg af forventningsværdi i forhold til den gældende planlægning på ejendommen. På den baggrund påstod kommunen ejendommen erstattet med 17 mio. kr.

Kommunens overordnede argument gik på, at fysisk planlægning i en kommuneplan ikke i sig selv skabte værdi for ejendommen. Det måtte være de økonomiske incitamenter til at realisere planlægningen, der udgjorde den værdiskabende faktor. Og disse havde efter kommunens opfattelse ikke været til stede på noget tidspunkt siden 1973.

Endvidere lagde kommunen til grund for påstanden, at der på ekspropriationstidspunktet ikke havde været en reel efterspørgsel på industriarealer i området i mange år. Ejeren kunne derfor ikke have berettiget forventning om, at en køber ville være villig til at betale en pris for ejendommen, der lå over det afkast, som den landbrugsmæssige drift ville give.

Endelig anførte kommunen, at med de aktuelle salgspriser på bygbare erhvervsarealer svarende til ca. 70 kr./m² ville der ikke være et økonomisk afkast til en potentiel investor, når alle omkostninger til byggemodning var afholdt. End ikke med en arealpris svarende til den landbrugsmæssige værdi. 

Lodsejeren påstod ejendommen erstattet med et beløb svarende til mere end 49 mio. kr., idet ejeren henviste til en vurderingsrapport, der blev udarbejdet af en valuar, rekvireret af lodsejeren.

Hovedargumentet gik på, at der som følge af kommuneplanens udlægning af ejendommens arealer til industri var knyttet en betydelig forventningsværdi til ejendommen, og at ejendommen derfor skulle værdiansættes efter det generelle prisniveau for erhvervsarealer i området.

Lodsejeren anførte, at kommunen flere gange havde tilkendegivet, at arealerne skulle udvikles til industriformål med henvisning til den generelle udvikling i området – primært ved havnen. Desuden henviste lodsejeren til flere konkrete handler i området, herunder kommunens forventninger om prisniveauet for salg af egne erhvervsarealer, der lå på 70-80 kr./m².

Erstatningspåstanden blev differentieret på ejendommens arealer under hensyn til de konkrete udnyttelsesmuligheder på arealerne.

Taksationskommissionen afsagde kendelse i maj 2016 og tilkendte lodsejeren en samlet erstatning på 18.800.000 kr. Herunder udgjorde den samlede arealerstatning 14.300.000 kr., mens værdien af ejendommens bygningsmasse blev fastlagt til 4.500.000 kr.

I afgørelsen medgav taksationskommissionen, at der var knyttet en vis, men dog begrænset, forventningsværdi til driftsarealerne, idet arealprisen blev fastsat til 24 kr./m²., uden at der i den forbindelse blev skelnet mellem zonestatus og tidspunktet for kommuneplanens udpegning af industriarealerne.

Desuden tillagde taksationskommissionen det selvstændig betydning, at ejendommens nærhed til by og havn gav en vis forventning om, at ejendommen på sigt ville kunne anvendes til andet end landbrugsmæssig drift.

Den generelle forventningsværdi på ejendommens arealer medførte en skønsmæssig reduktion af værdien af ejendommens driftsbygninger, da de ikke ville kunne opretholdes, i det tilfælde ejendommen overgik til anden anvendelse.

Ved overtaksationskommissionens afgørelse af sagen i januar 2023 blev ejendommens værdi fastsat til 18.828.000 kr., hvilket lå tæt op ad erstatningsfastsættelsen i taksationskommissionens kendelse, idet præmisserne for værdiansættelsen dog var anderledes.

Overtaksationskommissionen lagde til grund for afgørelsen, at den driftsmæssige værdi af landbrugsarealerne udgjorde 20 kr./m² uanset zonestatus og tidspunktet for planlægningen. Men modsat taksationskommissionen mente overtaksationskommissionen, at der ved vurdering af forventningsværdien skulle skelnes mellem kommuneplanens udlægning af industriarealer i henholdsvis 1973 og 2013.

For de arealer, der blev udlagt i 1973, fandt overtaksationskommissionen ikke grundlag for at tilsidesætte taksationskommissionens vurdering af, at der til disse arealer, ca. 20,2 ha, var knyttet en vis forventningsværdi som følge af planlægningen, og tiltrådte derfor arealprisen på 24 kr./m².

Overtaksationskommissionen fandt derimod ikke grundlag for at tillægge forventningsværdi for de arealer, der blev udlagt til industri og grøn bufferzone i kommuneplanen i 2013. Værdien af disse arealer, ca. 37,4 ha, blev derfor fastlagt til den landbrugsmæssige værdi på 20 kr./m².

Dette ud fra en antagelse om, at udpegningen skete som en direkte følge af planerne om etablering af omfartsvejen, og at kommunen efter almindelig praksis ikke skal betale for den værdiskabelse, som vejprojektet i sig selv medfører. Den samlede arealerstatning blev derfor nedsat til 12.328.000 kr.

Da overtaksationskommissionen tillagde den gældende planlægning mindre betydning end taksationskommissionen, blev ejendommens driftsbygninger tillagt en større værdi for den fremtidige anvendelse af ejendommen end i taksationskendelsen. Værdien af den samlede bygningsmasse blev derfor skønsmæssigt hævet til 6.500.000 kr.

Overtaksationskommissionen lægger to forskellige principper til grund for fastlæggelsen af forventningsværdien.

Ikke overraskende nåede overtaksationskommissionen frem til, at der ikke kan tillægges forventningsværdi til de arealer, der blev udlagt til industri i 2013 som en direkte følge af omfartsvejens etablering. Dette ses helt naturligt, da kommunen ikke skal betale for kommunens ”egen” værdiskabelse i området.

Det er dog mere kompliceret at vurdere, hvorvidt der kan tillægges forventningsværdi til de arealer, der blev udlagt i 1973, hvor der ikke var konkrete planer om etablering af omfartsvejen.

Helt overordnet kan det jo kun være de nye pengestrømme, som en given planlægning skaber i et område, der får arealerne til at stige i værdi, eller kan give berettigede forventninger herom. På ejendommen har industriarealerne været udlagt siden 1973 uden, at det har genereret en privat industriudvikling i området.

Det virker derfor tvivlsomt, at en investor vil betale en pris, der ligger ud over den driftsmæssige værdi, når prisen på byggemodnede og bygbare erhvervsarealer i området ligger på ca. 70 kr./m². Når alle omkostninger til byggemodningen er afholdt, kan der ikke være et afkast til en privat investor.

Det er derfor LE34´s opfattelse, at kommissionerne burde have baseret ejendommens markedsværdi på, at en potentiel køber på ekspropriationstidspunktet havde været en person med intention om landbrugsmæssig drift og ikke realisering af de planlægningsmæssige muligheder på ejendommen.

Ud fra denne valide antagelse vil der nemlig ikke være et økonomisk grundlag for den tilkendte forventningsværdi på de arealer, der blev udlagt til industriformål i 1973.

Hvis du har spørgsmål til artiklen kan du kontakte Martin Korgaard.